Mis on taskukohane eluase?
Eluase on inimõigus, kuid taskukohase eluaseme mõistet pole Eestis ühtselt määratletud. Majanduskoostöö ja Arengu Organisatsiooni (OECD) andmetel on eluase taskukohane, kui selle kulu (rent või laenumakse) jääb alla 30% leibkonna brutosissetulekust. Kui eluasemekulud ületavad 40% leibkonna netosissetulekust, mis esineb 38% Tallinna elanikel, muutub eluase rahaliselt koormavaks, raskendades igapäevaelu ja ohustades majanduslikku turvalisust.
Miks sellest rääkida?
Kodude kättesaadavus on muutumas laiemaks ühiskondlikuks probleemiks. Vajadustele vastava kodu leidmine on muutumas üha kaugemaks unistuseks üha laiemale ringile elanikkonnast.
2010. ja 2020. aasta võrdluses oli Eesti Euroopas kõige suuremate eluaseme ostu- ja rendihindade tõusuga riik Euroopas. Nõudlus ületab pakkumise ehk turg on defitsiidis.Trend on jätkuv, Financial Times kirjutas 2023. aasta augustis, et Eesti eluasemete hinnakasv on Euroopa tipus. Eluasemete käsitlemine investeerimisobjektidena, sotsiaalkorterite- ja taskukohaste üüripindade nappus ning puudulik eluasemepoliitika suurendavad sotsiaalmajanduslikku ebavõrdsust..
Seda illustreerib tõsiasi, et näiteks eluasemete hinnad on Tallinna kesklinnast kaugemal ligikaudu 25% madalamad, soodustades linnaosade eraldumist, valglinnastumist ja autostumist. 2007. aastal kuulus Eestis 96% eluasemetest erasektorile ja vaid 4% avalikule sektorile. Osati võib probleemi taga näha omavalitsustele linnades kuuluva maa kui ka vahendite nappust. Teisalt süvendab probleemi varamaksude puudumine, mis piiraks kinnisvara spekulatiivset ostu-müüki, kinnisvara ühesuunalist koondumist ja hindade eskaleerumist. Samuti puudub Eestis asjakohane eluasemepoliitika: viimane dokument oli „Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2008–2013“, mille eesmärke ei saavutatud. Tõhusa eluasemestrateegia loomiseks on esmalt vajalik uurida pakkumust ja nõudlust, samuti rahulolu elamistingimustega eri piirkondades. Korrastatud andmestik annab aluse andmepõhise eluasemestrateegia väljatöötamiseks.
Miks on taskukohane eluase oluline?
- Segregeerumise leevendamine ja sidus ühiskond – taskukohaste eluasemete loomine kõrgemasse hinnaklassi kuuluvatesse regioonidesse aitab vähendada sotsiaalset eraldatust ning suurendada ühiskondliku sidusust.
- Sündimuse alus – kindel ja taskukohane kodu soodustab perede loomist ja aitab kaasa ühiskonna jätkusuutlikkusele.
- Maksutulu jääb kohalikule omavalitsusele – taskukohaste eluasemete ehitamine linnakeskustesse aitab vähendada maksumaksjate ümberasumist linna äärde naaberomavalitsustesse.
- Taskukohaste elukohtade ühtlane jaotus linna lõikes vähendab linna laialivalgumist ning seeläbi vähendab ka liikluskoormust (soodsamate elupindade otsimise eesmärgil).
Kuidas probleemiga tegeleda?
Eluasemevaldkonna arengukava
Uuringud riigi tasandil on olulised, et hinnata probleemi sügavust, riigisiseseid eripärasid ning teha järeldusi regulatiivsete muudatuste elluviimiseks. Need on aluseks riikliku eluasemestrateegia, Eesti eluasemevaldkonna arengukava, koostamiseks. Eestis on olemas küll mõningad meetmed, mis tagavad inimestele eluaseme või toetavad selle iseseisvat leidmist, näiteks eluasemelaenud ja toetused. Arengukava peaks pakkuma välja ka teisi rakendatavaid tööriistu eluasemekriisi lahendamiseks.
Omandivormide mitmekesisus
Eluasemete kättesaadavuse parandamiseks on vaja luua tingimused, mis võimaldaksid eluasemeturul omandivorme mitmekesistada. Era- ja avaliku sektori pakutavate eluasemete kõrval on oluline roll kolmandal sektoril, mille tegevust tuleks reguleerida selge seadusraamistikuga. Mitmes Euroopa riigis, nagu näiteks Austrias (kus 17% eluasemefondist moodustab mittetulundussektor), on kolmas sektor olulisel kohal. Sinna kuuluvad sellised omandivormid, nagu elamukooperatiivid ja avaliku sektori osalusega eluasemeettevõtted. Kolmanda sektori tekkimiseks eluasemeturul on esmalt vajalik avaliku sektori tugi, näiteks finantseeringute või laenude osalise käendamise kaudu.
Maksud ja regulatsioonid
Turgu saavad reguleerida ka erinevad maksumeetmed: näiteks maksusoodustused ja/või -tõusud, sealhulgas külalis- ja ja üürikorterite turgu sekkuvam reguleerimine. Ühtse maksu, näiteks sotsiaalse infrastruktuuri tasu kehtestamine annaks kohalikule omavalitsusele vahendeid, mida kasutada taskukohaste eluasemete või muu sotsiaaltaristu rajamiseks. Lisaks võiks kaaluda maa- ja kinnisvaramaksude süsteeme ning käibemaksusoodustusi, mis vähendavad käibemaksu elamukooperatiividele, kohalikele omavalitsustele ja ettevõtetele, kes tegelevad üürielamute ehitamise või renoveerimisega.
Linna ja riigi eluasemefond
Selleks, et tagada taskukohane elamispind, on omavalitsustel ja riigil otstarbekas säilitada enda omandis olevat maad ja kinnisvara, eriti linnakeskustes, ning näha neis potentsiaalset ressurssi. Maa sihtotstarbe muutmine võimaldab tõsta maa väärtust, samas saab seda soodsatel tingimustel välja üürida elamukooperatiividele või kasutada üürimajade rajamiseks. Näiteks, omavalitsus ostab maad, viib selle arendusjärku ja kohustab arendajaid osa mahust ettenähtud kriteeriumitel ehitama taskukohasteks eluasemeteks, pakkudes arendushuvi säilimiseks soodsaid tingimusi. Ka Eestis toimiva üürimajade programmi jätkamine on perspektiivikas ja võiks jääda üheks võimalikuks meetodiks
Taskukohasus planeeringutes
Üldplaneeringutes ja detailplaneeringutes on võimalik nõuda kättesaadava eluaseme osakaalu, kui täiendada kohaliku omavalitsuse pädevust planeerimisseaduses. Vastutasuks saab kohalik omavalitsus leevendada teatud nõudeid (sh parkimine) ja anda mõistlikkuse piires suuremat ehitusõigust. Eelneva eelduseks on probleemi aktuaalsust, ulatust ja mõju kinnitavad uuringud, mis õigustavad regulatsiooni vajalikkust ja põhjendavad avaliku huvi. Samas suurendab erineva suurusega korterite nõudmine sotsiaalset mitmekesisust, korteri pindalale miinimumi seadmine välistab mikrokorterite arendamise. Taskukohaste eluasemete loomine on eriti oluline kallimates piirkondades.
EALi eluaseme kättesaadavuse töörühm:
- koostab dokumendi, mis kirjeldab Eesti Arhitektide Liidu seisukohti eluaseme kättesaadavuse parandamiseks
- nõustab kohalikke omavalitsusi ja riigiasutusi eluaseme küsimustes, andes ülevaate hetkeolukorrast, selgitades probleeme ja pakkudes välja võimalikke lahendusi
- aitab koostada lähteülesandeid uuringutele ja analüüsidele eluaseme teemadel
- hoiab eluaseme kättesaadavuse teema esiplaanil 2025. aasta kohalike omavalitsuste valimiste eel
- korraldab töötubasid, kus lahendatakse eluasemega seotud küsimusi
- koondab strateegilist materjali ja teadmisi eluaseme kättesaadavuse teemal
Lisatud elusaseme kättesaadavuse töörühma eesmärgid on sõnastanud Helena Rummo, Eneli Kleemann, Lill Volmer, Veronika Valk, Liina Soosaar, Madli Kaljuste, Kristel Niisuke, Mae Köömnemägi, Elina Liiva, Linda Li Arro, Mihkel Raev, Siim Tanel Tõnisson ja Mark Aleksander Fischer.