Kas Mustamäe tuleks õhku lasta?

«Mustamäe on arhitektuuriliselt õnnetu linnaosa ja oleks vaja õhku lasta,» leidis möödunud nädalal visioonikonverentsil esinenud arhitekt Leonhard Lapin. «See on sama mis investeerida oma vanaemasse.»

Kümnes Tallinna visioonikonverents kandis pealkirja «Elu mägedel – 50 aastat hiljem» ja seal arutati Mustamäe ning teistegi suurte paneelelamurajoonide tulevikku.

Luubi all olid eeskätt Mustamäe kõige vanemad mikrorajoonid. Arhitekt Leonhard Lapin leidis, et Mustamäe teemal pole midagi arutada. «Mustamäe on arhitektuurilisest aspektist õnnetu linnaosa ja oleks vaja õhku lasta,» oli tema radikaalne seisukoht. Lapini sõnul ei aita soojustamine, akende-torude vahetamine jms linnaosa päästa. «See on sama mis investeerida oma vanaemasse,» ütles ta ja lisas, et tema arvates manipuleeritakse inimestega, kehutades neid renoveerima maju, millel pole mingit tulevikku. «See on mingi salajane äriprojekt.»

Ebaühtlane kvaliteet

Kui Mustamäed ehitama hakati, öeldi, et majad peavad vastu viiskümmend aastat. Esimeste mikrorajoonide majade aeg hakkab seega justkui ümber saama. Mustamäe kolmes esimeses mikrorajoonis on kokku 103 korterelamut, mis ehitati nõukogude ajal valmis kolme-nelja aastaga.

«Betoon peab pikalt vastu, selles pole kahtlust,» ütles endine linnapea Hardo Aasmäe. «Kuid mida vanemad majad, seda ebaühtlasema kvaliteediga nad on. Tekib küsimus, kui suur on tõenäosus, et majapaneel lihtsalt alla kukub, nagu näiteks hiljutine lugu Lasnamäe rõdupaneeliga.»

Tallinna Tehnikaülikooli tehtud väga põhjalikud uuringud näitavad siiski, et ka kõige vanemad Mustamäe majad peavad veel reipalt vastu ning ohu tõenäosus, et üks või teine majaosa maja küljest lahti pudeneks, on äärmiselt väike. Seda muidugi eeldusel, et majaomanikud omandi eest hoolt kannavad. Üks ega isegi kaks ehitusviga varingut veel ei põhjusta,» selgitas majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarnet. «Kõnealuse Lasnamäe maja ehituses oli tehtud ikkagi rohkem vigu.»

Muutusi vajavad ka tänavad

Ent majakarbid võivad vastu pidada, kuid elukeskkond tervikuna on ajast ja arust. «Renoveerimine ja soojustamine ei lahenda moraalse vananemise probleemi,» tõdes Tallinna linnavolikogu esimees Toomas Vitsut. «Kinnisvarahinda see kokkuvõttes ei tõsta.»

Ka Tallinna Tehnikaülikooli ehitusfüüsika ja arhitektuuri õppetooli professor Irina Raud sedastas, et väärtuslikku kinnisvara praegustest Mustamäe majadest ei saa. Tema sõnul on piirkonna probleem seegi, et Mustamäe on ehitatud n-ö magalaks, seal puudub avalik ruum väljakute ja tänavate näol. «Linnaosa uuendamisel ei ole mõtet rääkida ainult majadest, see vajab kogu keskkonda hõlmavat arengut,» märkis Raud, kelle sõnul võiks Mustamäel olla üks korralik peatänav väljakute ning teenindus- ja kaubandusasutustega, et tegemist ei oleks enam kohaga, kuhu pärast tööd sõidetakse vaid magama.

«Mustamäel on perspektiivi,» tõdes Raud. «Siin on haiglad, Tehnopol, linnaosa piiril tootmisettevõtted – kõigis neis töötavad inimesed võiksid ju tahta Mustamäele elama tulla.»

Raud märkis, et Mustamäe arengus on välja toodud kaks võimalust: parendamine ehk olemasolevate majade renoveerimine jms, ning muutmine, mis suuremas või väiksemas mahus tähendaks ka olemasolevate hoonete asendamist. «Kuid päris kindlasti ei ole mõtet lammutada maha 65 korteriga maja ja ehitada asemele samasugune 65 korteriga maja,» leidis ta.

Patrioodid muutustele vastu

Tallinna Ülikooli psühholoogia instituudi professor Mati Heidmets uuris, kuidas Mustamäe I-III mikrorajooni korteriomanikud oma elupaika suhtuvad. «Kolmes kõnealuses mikrorajoonis on kokku 103 maja ja umbes 7300 korteriomanikku, kelle kõigi arvamusega tuleks Mustamäe arengul arvestada,» märkis Heidmets. «Küsitlusest selgus, et suuremale osale mustamäelastele nende elukeskkond sobib ning nad armastavad oma linnaosa. Samas on kõige suurem mure, et raha on vähe ja kommunaalkulud suured. Mis majast 10-20 aasta pärast saab, selle üle muretsesid vähesed.»

Kombineerides korteriomanike valmisolekut muutusteks ja nende tulevikunägemust oma elurajoonist, jaotasid uuringu korraldajad omanikud kolme rühma – säilitajad, mõõdukad muutjad ning radikaalid. Säilitajaid ehk neid, kes pole suurteks muudatusteks valmis, oli küsitletute hulgas 45%. Sellesse rühma kuulusid peamiselt eakamad ja madala sissetulekuga inimesed, pooled neist pensionärid, kes on korteri saanud erastamise käigus. Radikaalid (30%) olid seevastu muutmisaltid ning valmis siduma oma elupaiga tulevikku lammutuste ja uusehitustega. Radikaalide hulka kuulusid põhiliselt noored töölkäijad, kellest enamik on korteri (pangalaenuga) ostnud ning ei soovi olemasolevasse eluasemesse rohkem investeerida.

«Uuringust võib siiski välja lugeda, et rahvaalgatuslikku muutmist-uutmist pole põjust oodata,» tõdes Heidmets. «Siin tuleb välja ka patriotismi paradoks – elupõlised mustamäelased, Mustamäe patrioodid, väga muutusi ei taha.»

Kui palju maksaks uus Mustamäe?

Kolm täiesti uut mikrorajooni läheks maksma umbes 300 miljonit eurot.

«Tegin äärmiselt lihtsustatud mudeli, kui palju võiks kolme esimese mikrorajooni majade lammutamine ja uute ehitamine maksma minna,» rääkis Swedbanki juhatuse liige Robert Kitt. «Tegemist on umbes saja majaga, milles keskeltläbi 65 45-ruutmeetrist korterit. Kui võtta ühe ruutmeetri hinnaks 750 eurot, saame maja hinnaks keskeltläbi 2,5 miljonit. Esimese etapi hind – elanikud minema – oleks seega koos lammutamiskuludega umbes 300 miljonit eurot.

Teine etapp – uute majade ehitus – läheks maksma samuti 300 miljonit. Kokku on kahe etapi lõpuks kulunud 600 miljonit eurot, kuid järgmises etapis tuleb osa rahast tagasi. Oletame, et uue korteri puhul tuleb ruutmeetri hinnaks 1000 eurot – kui asemele ehitatakse sama palju sama suuri maju – , saame 300 miljonit taas tagasi.»

Tuleviku-uuringute Instituudi direktor Erik Terk Mustamäe lammutamist ja uute majade ehitamist võimalikuks ei pea. «Kas või sel lihtsal põhjusel, et taoliseks grandioosseks ümberkorralduseks ei ole raha,» ütles Terk. «Muude maade praktika näitab, et kui vana hoone renoveerimise hind on alla 50% uue ehitamise hinnast, siis lammutamisele üldse ei mõeldagi.»

Ilma omanike soovi ja valmisolekuta muudatusi nagunii ette võtta ei saa.