Kui majad jäävad tühjaks

Seda, et väljaränne Eestist on saavutamas kriitilisi mõõtmeid, mõistab igaüks, kes sellest vähegi aru saada tahab. Sarnase tempo jätkudes suletakse enam koole, meditsiiniasutusi, võetakse busse käigust ning lõpuks tekivad surnud külade kõrvale ka surnud alevikud, alevid ja linnad. See tähendab kasvavat hulka mahajäetud kinnisvara ja uusi probleeme omavalitsustele ning alles jäänud elanikele.

Paljude kohalike ja välismaalaste jaoks võrdub pealinn Eestiga ja kogu riigist kujundataksegi arvamus pelgalt Tallinna järgi. Nii on ka kinnisvaraga – kui ehitatakse uusi maju, siis enamasti ikka Tallinnas, kui kinnisvaraturg elavneb, siis ikka peamiselt Tallinnas. Ja kuigi ma uurin tööga seoses ka väiksemate linnade kinnisvaraturgu, olen tihti kohalikelt kuulnud arvamust, et mis sa ikka küsid ja uurid, meil ei toimu siin ju midagi. Ja neil on õigus.

Võtke ükskõik, millise omavalitsuse, mis asub väljaspool Tallinna ja sellega piirnevat ala, rahvaarvutabelid ja te näete üha väiksemaks muutuvaid arve. Eestis on vaid käputäis omavalitsusi, mille rändesaldo on positiivne. Meil pole täpseid ametlikke arve, kes kuhu rändab, me vaid teame, et toimub väljaränne ning enamiku jaoks pole sihiks mitte Tallinn, vaid teised riigid. See aga tähendab üha suurenevat hulka laokile jäävat kinnisvara, mille üle inimestel pole kodumaaga katkevate sidemete tõttu ka enam suurt kontrolli.

Detroit kui hoiatav näide

See linn oli möödunud sajandi keskpaigas New Yorgi ja Chicago järel suuruselt kolmas linn, jõudes pea kahe miljoni elanikuni. 2010. aasta rahvaloendus andis elanike arvuks aga 713 000.

Nii mastaapse allakäigu põhjuseid on mitu. Olgu selleks siis 1967. aasta rassirahutused või kiirteede rajamisega hoogustunud rassipõhine valglinnastumine ehk white filght. Tõsiseimaks põhjuseks peetakse aga tehaste järjepidevat sulgemist, massilist töötust ning üha halvenevat sotsiaalsüsteemi, millele lisandus linnavõimude suutmatus, isegi tahtmatus, probleemidega võidelda.

Selle tulemusena toimus massiline väljaränne teistesse osariikidesse, tekkisid mahajäetud linnaosad ning kinnisvara odavnes meeletult. Videokeskkonnas Youtube on sadu filme tühjadest avenüüdest, mahajäetud uhketest villadest ning tervetest kvartalitest tühjaks põlenud aknaavadega pereelamutest.

Kõigil neil hoonetel on omanikud, paljud neist majadest on ka imeodavate hindadega müüki pandud. Kuid keda pole, on ostuhuvilised. Kuigi põhimõtteliselt peaks iga omanik tasuma ka maa ja maja omamisega seotud makse, neid enamasti ei laeku ja ega nende kättesaamiseks ka suurt midagi teha saa, sest ammu lahkunud majavaldaja ei tunne Detroidiga enam mingit sidet.

Kõik need varemed viivad alla ka ümbritseva, veel kasutuses oleva kinnisvara hinna, sest kuritegevus sellistes slummides on muutunud suureks ja tervest elukeskkonnast pole enam ammu mõtet rääkida. Kuigi linnavõimud püüavad aeg-ajalt ka mõnesid kvartaleid lammutada, ei anna see tegelikult suurt midagi, sest tühjadele väljadele pole kedagi tagasi tulemas.

Allakäik on jõudnud ka kesklinna. Mitmete võimsate pilvelõhkujate aknad on kinni löödud, kunagise miljonilinna tänavatel valitseb väikelinnale omane unisus. Ehkki uute linnavalitsejate eestvedamisel püütakse olukorda parandada, kardavad paljud, et endist hiilgust ei saabu enam iial.

Ähvardavalt sarnane olukord

Tulles nüüd lombi tagant oma kodukamarale tagasi, peame tõdema, et kui midagi ette ei võeta, võib Eestit hakata tõsiselt ähvardama sama saatus – mitte sise- ja välismigratsioonist toituvaid Tallinna, Tartut ja Pärnut, vaid Eesti väikelinnu ja asulaid.

Väljaränne ja korterite mahajätmine algas Ida-Virumaalt, kuid nüüd levib see edasi mujale maakondadesse. Surnud külasid ja mahajäetud talusid oleme näinud juba taasiseseisvumisest alates.

Väikelinnades räägitakse üha enam lahkuvate perekondade probleemist. Kui varem mindi Tallinnasse parema elu peale, siis nüüd tõmbab pealinn väheseid. Minnakse teise riiki ja aina enam igaveseks.

Kortereid paisatakse müüki üha enam, kuid tehingute arv sellest ei kerki, pigem on surve hindade alandamiseks. Kui müüa ei saa, siis võetakse üürilised, kes maksavad kinni vaid kommunaaltasud. Kuid paljud korterid seisavad tühjalt juba aastaid.

Esialgu räägib enamik omanikest ikka tagasitulekust või suvel korteri või maja kasutamisest. Kuid tegelikkus on tihti hoopis teine, sest uuel kodumaal on end sisse sätitud, tekkimas uued sotsiaalsed sidemed ning ühisosa endisega hääbub.

Sellega koos kaob ka huvi oma kinnisvara eest hoolt kanda. Igatalvised uudised kortermajadest, kus pole enam kütet, sest lahkunud omanikud ei maksa arveid, on meile juba tavalised. Olemasolevad elanikud ei saa oma kinnisvara enam eesmärgipäraselt kasutada, sest normaalsed kommunaalteenused on katkestatud.

Sellest tulenevalt langeb nende kinnisvara hind. Ja kui püsielanikud tahaksidki oma majas edasi elada, on nad viimase piirini aetuna sunnitud lahkuma, sest normaalne elutegevus pole enam võimalik. Ja nii saabki hoo sisse järjekordse maja, varsti juba kvartali ja lõpuks asula allakäik ja väljasuremine.

Kannatavad kõik

Üldiselt võib öelda, et aina suurenev väljaränne hävitab olemasoleva elukeskkonna ja kukutab kinnisvarahinnad olematusse. Lisaks toob see rahalist kahju kõigile.

Esiteks nende kinnisvara, kes on emigreerunud, jääb hooleta, hiljem ehk ka valveta. Samas jäävad õhku rahalised kohustused ühistu, halvemal juhul ka panga ees. Kui oma korterit on plaanis veel kasutada, pole sellest ehk lugu, kui aga ainus soov on korter müüa, kuid see ei õnnestu, on juba pahasti. Kui majade tühjenemine jätkub, kaotab kinnisvara likviidsust ning lõpuks jääb alles vaid tüütu koorem, mis nõuab raha ja vastutust.

Teiseks on suur väljaränne kahjulik neile, kes on oma elupaika edasi jäänud. Tühjaks jäävad naaberkorterid või -majad vähendavad oluliselt ühistute või kogukonna võimekust maja ja elukeskkonna haldamisel. Tühjenev ümbruskond on soodne pinnas kuritegevusele või tullakse lihtsalt huligaanitsema. Kui paigale jäänud elanik soovib selle tulemusel lahkuda, ei ole tal võimalik oma kodu maha müüa ja mujale uut osta. Talle jääb valida – kas hambad ristis kannatada või lihtsalt lahkuda, andes allakäigule hoogu juurde.

Kolmandaks, kohalikule omavalitsusele tähendab massemigratsioon maksumaksjate vähenemist, halvenevaid võimalusi pakkuda olulisi teenuseid ja lõpuks võimetust uusi elanikke kohale meelitada. Tühjade korterite ja tondilosside omanike suhtes saab omavalitsus teha ehk mingisuguseid ettekirjutusi, mis pole aga piisavad. Pigem saadakse kaela sotsiaalprobleeme, mida niigi nappidest vahenditest tuleks lahendada. Võimalik oleks ju lammutada tühjad majad, kuid kui neil on välismaal elavad omanikud, tuleb neid asuda otsima ja seejärel tõenäoliselt kinnisvara välja ostma hakata. Kuid kust see raha võetakse?

Ja lõpuks on see kahjulik riigile, mis peaks kummitusasulate osas seisukoha võtma ja kuhjunud probleeme lahendama hakkama.

Veel pole hilja

Ma ei ole poliitik ja ei hakka ette ütlema, mida tegema peaks. Väljendasin vaid arvamust, mis mul on tekkinud Eesti kinnisvaraturgu ja laiemalt kogu ühiskondlikku elu jälgides.

Detroidi juhtum näitas meile, et kui midagi tõsiselt ette ei võeta, minnakse põhja, kust pinnale tõusmine on väga vaevarikas. Ma ei väida, et inimesi saab Eestis hoida vaid tohutute rahasüstidega ning Kreeka stiilis laenuvõtmise ja üle võimete elamisega, kuid ma usun, et kui riik vähegi tahet üles näitaks, oleks asjad ehk paremad.

Enne kui teisi jäägitult aitama asuda, aitaks ehk omasid?