Miljööalad – mis ja milleks?

Miljöö on ju eesti keeles keskkond ja nii on lisaks linnade miljööaladele hakatud viimasel ajal rääkima ka väljaspool asulaid olevast hajaküla miljööst, looduskeskkonnast, mereäärsest rannaalast või ka rannikumetsast.

Siinkohal jään siiski traditsioonilisema objekti juurde, s.o linnas paiknev miljööväärtuslik hoonestusala, milles on muidugi ka tänavad, aiad, pargid, puiesteed jne.

Miljöö ei tähenda ainult ühetüübiliste hoonete terviklikku kooslust, kuigi Tallinnas on ka selliseid, näiteks 19. sajandi lõpu ja 20. sajandi alguse J. Köleri – F. R. Faehlmanni – Vesivärava puitelamute kvartal Kadriorus, Laulupeo – J. Kunderi – K. Türnpuu tänavatega piiratud ala Torupillis, Sügise ja Wismari tänavad Kassisabas; 1920.–30. aastatest aga A. Alle ja F. J. Wiedemanni tänavad Kadriorus, Politseiaia ümbritsev hoonestus ja Raua, Tina, Fr. R. Kreutzwaldi tänavad, 1950-ndatest Koidu tänav Paldiski mnt ja A. Adamsoni tänava vahel Kassisabas ja Asula tn Kitsekülas. Miljööväärtusliku asumi/piirkonna tekkimise tagas see, et lisandunud uued hooned on oma mastaabilt ja krundi planeeringuprintsiibilt arvestanud olemasolevatega ja pole toimunud kontrastseid hüppeid ega planeeringustruktuuri lõhkumisi. Miljööd kujundab eluviis, samas kujundab keskkond eluviisi: oma aiad-hoovid kui intiimsed ja suletud/kontrollitud alad, eesaiad kui puhvrid tänavaruumi ja elamu vahel, nurga- ja soklikorruse poed, töökojad kui personifitseeritud suhtluse ja teenuse pakkujad jne. Ka viimasest ajast saab tuua näiteid uue hoonestuse heast sobitumisest ümbritsevasse keskkonda – näiteks Kassisabas Koidu tn 14–20, Kadriorus A. Weizenbergi 27 ja 29, L. Koidula 24, 26 ja 28/30, J. Vilmsi 41 jne. Keskkonda eirava ja mastaabilt ümbrust lõhkuva hoone näidetena võiks tuua J. Vilmsi 27 ja 29 hooned.

Kadrioru omanäoline ja muust linnast eristuv miljöö moodustub tegelikult ajalooliselt kujunenud väga eritüübilise hoonestuslaadiga piirkondadest koos Kadrioru pargiga. Ometi on ta kõigile arusaadav ja selgelt identifitseeruv miljööala. Sama puudutab ka teisi miljööalasid.

Miljööala ei ole siiski alles täna kasutusele võetud mõiste, vaid sellega on tegeletud päris pikka aega, millele siinkohal ka väike tagasivaade.

Miljööväärtusega hoonestusest ja vastavate alade säilitamise/kaitsmise vajadusest hakati rääkima 1970ndate lõpus, kui tolleks ajaks kinnitatud suuremate linnade generaalplaanides käsitleti 19.–20. sajandite vahetusel ehitatud puithoonestusega eeslinnu nn kõdupiirkondadena, mis tuli lammutada ja asendada uuselamutega: Tallinnas olid need eelkõige Kalamaja, Kassisaba, Uus-Maailm, Süda–Tatari ja ka Kadriorg; Tartus Karlova, kus juba jõuti alustada tüüpsete suurpaneelelamute ehitamisega. Samamoodi käsitleti ka väiksemate linnade keskusi (suuremal määral jõuti lammutustöid teha näiteks Võrus). Tallinnasse Süda–Tatari tänavate piirkonda kavandatud uus ooperiteater vallandas ulatusliku diskussiooni miljöö ehk elukeskkonna väärtustamise ja säilitamise teemal.

Arhitektide Liidu eestvõttel toimus nn väikelinnade seminar ja 1981. a. seminar Tartus ajaloolise linnakehandi/linnastruktuuri, sh Karlova väärtustamise ja säilitamise teemal. Neil seminaridel räägiti palju ka koha vaimust – genius loci’st, toodi kasutusse mõiste madaltihe hoonestus (planeering), mis olnuks alternatiiv tol ajal valitsevale paljukorruselisele paneelelamuehitusele ja olnuks traditsioonilise linnalise struktuuri kaasaegne edasiarendus.

Riikliku masselamuehituse lõppemisega 1980ndate lõpus ja uue majanduse ülesehitamise algusega vajusid 1990ndate alguses miljöö säästmise küsimused tagaplaanile, omandireformi (varade tagastamise) edenedes hakkas see küsimustering hoopis uues võtmes probleemiks kujunema. Ühelt poolt ei mõistnud omanikud üldises omandi ainuõiguste rõhutamise õhustikus, miks nad ei võiks oma maja remontida ja ümber ehitada täpselt nii, nagu heaks arvavad (puitmajale plastaknad!), teisalt aga soovisid arendajad/omanikud lammutada vanu hooneid ja asendada need oluliselt suurematega või pressida tühjale krundile kõrvalolevaid hooneid suurusjärgu võrra ületavaid mahte, et saada maksimaalset tulu.

Kohalikule omavalitsusele tegi olukorra keerulisemaks ka asjaolu, et 1993. a. muinsuskaitseseadusega kaotati mõiste „kohalik mälestis”, millega kadus omavalitsustel võimalus reguleerida remontimist/ümberehitamist selliste ehitiste puhul, mis ei oma n-ö üleriigilist tähendust, s.t neid pole põhjust riiklike mälestistena arvele võtta. Samas on kohalikus kontekstis ehitised olulised ja just nendest moodustub miljöö, lokaalne omapära ja elulaadi toetav ruumiline keskkond.

Eestis üritati esmakordselt miljööalasid moodustada ja sealset ehitustegevust reguleerida 1994. a. Tartus, kui käesolevate ridade kirjutaja Taru linnaarhitektina initsieeris linnaehituslikult terviklike miljööalade kaitse-eeskirjade koostamise. Viimased tuginesid 1980ndatel Tartu Riikliku Ülikooli Linnauurimise laboratooriumis läbi viidud Tartu linna territoriaal-ruumilise struktuuri analüüsile ja ka linnaelanike sotsioloogilise küsitluse tulemustele. 1995.–1996. a. koostati vastavad eeskirjad Tähtverele, Tammelinnale ja Karlovale, mis kinnitati linnavalitsuse korraldusega ja said mitmete aastate jooksul miljööväärtuslikel aladel projekteerimistingimuste koostamise lähtematerjaliks.

Tallinnas kinnitati 2000-ndate alguses Nõmme ja Pelgulinna ehitusmäärused ja praktiliselt olid 2005. aastaks lõpetatud ka Kalamaja ja Kadrioru omad, kuid nende seadusjärgsuse vaidlustas õiguskantsler. Seepärast algatatigi Tallinna kesklinna miljööalade teemaplaneering, mis tänaseks on vastu võetud ja läbinud avaliku väljapaneku ning arutelu.

1970–80ndatel aastatel olid miljööalade temaatika eestvedajateks arhitektid, kes nägid ajalooliste piirkondade väärtusi, ent ka nende arenguvõimalusi – kuidas lisada uusehitisi ja asendada olemasolevaid. Arhitektidel oli olemas professionaalne ettevalmistus ruumilise (kolmemõõtmelise) planeerimise alal, mis võimaldab modelleerida (ette näha, ette kujutada) tekkivat keskkonda. Ükski miljööala pole ju ühekorraga valminud, vaid neid on ikka järk-järgult ehitatud, täiendatud, nad on olnud ajaloolises muutumises, loomulikus arengus. 1990ndate lõpus võtsid eestkõneleja rolli üle arhitektuuriajaloolased, restauraatorid, kelle paradigma on eelkõige kõike säilitada, konserveerida olemasolev-nähtav olukord, mis on ka mõistetav, sest nende koolitus ei sisalda kolmemõõtmelist modelleerimist ega vastavaid manuaalseid ja mentaalseid kursusi.

Teemaplaneeringus on neid lähenemisi püütud tasakaalustada ja tuua selgelt välja kujunenud keskkonna säilitamist vajavad piirkonnad ja alad, kus on võimalik miljööd edasiarendav ehitustegevus.

Miljööväärtuslike alade paiknemine linna keskuse läheduses ja sellest tingitud arendustegevuse surve on seadnud ohtu nende ajaloolise keskkonna säilimise ja miljöötundliku arenemise. Miljööaladel on ülekaalus puithoonestus. Tallinna puithoonestus moodustab olulise kihistuse linna ajaloos, seda nii arhitektuuriajaloolises kui sotsiaalmajanduslikus mõttes, sest eestlaste jaoks on tegemist esimeste sellises mastaabis eluasemepiirkondadega. Piirangute seadmine on seega vajalik kultuuriväärtusliku pärandi säilitamiseks ja arenguvõimaluste määramiseks, samuti alade kõrgekvaliteedilise elukeskkonna tagamiseks. Piirangud ei tohi siiski ehitustegevust takistada, vaid peavad aitama säilitada mitmekesist ja paljutähenduslikku linnaruumi.

Kuigi Tallinna linna üldplaneeringuga (11. jaanuar 2001) anti miljööalade paiknemine ja ulatus, sai miljööväärtusliku hoonestusala mõiste seadusliku tähenduse alles 1. jaanuaril 2003 jõustunud planeerimisseaduses. Miljööväärtuslik hoonestusala on üld- või teemaplaneeringuga määratletud maa-ala, mille terviklik miljöö (keskkond) kuulub säilitamisele oma ajalooliselt väljakujunenud tänavatevõrgu, haljastuse, ühtse ja omanäolise arhitektuuri või muu avaliku huvi tõttu.

Seega oli alles nüüd võimalik vastava teemaplaneeringuga seadustada miljööalade piirid ja määrata nende üldised ehitustingimused. Seni ei olnud üldplaneeringuga kehtestatud miljööalad 2005. a. õiguskantsleri seisukohta silmas pidades seaduslikus mõttes legitiimsed ning sellest tulenes ka kahemõtteline olukord, kus näiteks Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti miljööalade osakonnal nagu ei olnudki seaduslikult defineeritud objekti, millega tegeleda, mille alusel üldse nendega kooskõlastamist taotleda.

Teemaplaneering on koostatud kesklinna territooriumi järgmiste asumite kohta: Kadriorg, Torupilli, Raua, Tatari, Kassisaba, Uus-Maailm, Veerenni, Kitseküla (Tallinn-Väike). Lisaks Tallinna üldplaneeringus 2001. a. fikseeritud miljööväärtuslikele piirkondadele on planeeringus ka kolm uut miljööväärtuslikku hoonestusala: Kitseküla, Raua ja Torupilli asumid. Eeltööna hoonestuse kvaliteedi hindamiseks tellitud arhitektuuriajaloolised inventeerimised näitasid, et alad omavad piisavat väärtust, et ka neile kaitse- ja kasutamistingimusi rakendada. Kitseküla puhul on tegu väärtusliku, alates 20. sajandi algusest Tallinn-Väike raudteejaama juurde kujunenud hoonestusalaga, kus on terviklike kvartalitena esindatud nii 20. saj. alguse puithoonestus kui ka hilisemad 1920.–30. aastate nn Tallinna tüüpi kivitrepikojaga elamud. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslik on 1950. aastatel planeeritud Asula tänava terviklik, stalinistliku klassitsismi stiilis elamukvartal koos sinna juurde kuuluvate lasteaedadega.

Raua ala väärib tähelepanu väga mitmekesise ja väärtusliku arhitektuurilise keskkonnana, kus on esinduslikul kujul olemas läbilõige Eesti arhitektuuriajaloost. Siin on märkimisväärsel hulgal Eesti arhitektuuri tippu kuuluvate arhitektide hooneid (teiste seas E. Habermann, E. Sacharias, E. Kuusik, H. Johanson, A. Perna ja K. Burman).

Ka Torupilli asumist leiab rikkaliku valiku eri ajastute arhitektuuripärandit. Esinduslikud juugend-stiilis puidust üürimajad pärinevad valdavalt aastatest 1910–1915. Enamus Laulupeo tänava hooneid on arhitektuurimälestistena kaitse alla võetud ning kogu tänav on võtmestruktuuri tähtsusega. Sõjaeelse Eesti Vabariigi päevilt pärineb J. Kunderi tänava terviklikult esindustraditsionalismi vaimus hoonestatud tänavafront Politseiaia vastas.

Hoonestuse kvaliteedi hindamiseks koostati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel arhitektuuriajaloolised inventeerimised järgmistele aladele: Kassisaba, Uus-Maailm, Luise ja Endla tänava vaheline kvartal ning Torupilli, Raua ja Tallinn-Väike (Kitseküla). Kadrioru kohta on 1993. aastast pärinevad arhitektuuriajaloolised eritingimused (koostanud RUPI Eesti Ehitusmälestised), ehitusmääruse projekt (Ignar Fjuki AB, Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Kultuuriväärtuste Amet, 2004–2005) ja Tallinna Veerenni asumi kohta AD Ansambel OÜ poolt koostatud Liivalaia, Juhkentali, Herne ja Veerenni tänavaga piirneva ala ehitusmääruse projekt (2004). Inventeerimise alusel klassifitseeriti hooned järgmiselt: vähemväärtuslik, miljööväärtuslik, väärtuslik ning väga väärtuslik hoone. Eraldi kategooria moodustavad mälestised, mille puhul on märgitud staatus kultuurimälestisena.

Kultuurimälestis on riigi kaitse all olev kinnisasi või selle osa või asjade kogum või terviklik ehitiste rühm, millel on ajalooline, linnaehituslik, arhitektuuriline, kunstiline või muu kultuuriväärtus, mille tõttu see on muinsuskaitseseaduses sätestatud korras tunnistatud mälestiseks (neid käsitletakse vastavalt muinsuskaitseseadusele). Kultuurimälestisele on kehtestatud kaitsevöönd.

Väga väärtuslik hoone on hoone, mis käesoleva planeeringuga on linnaehitus- ja arhitektuuriajalooliselt hinnatud väga väärtuslikuks ning säilitamist väärivaks kui piirkonna, ajastu, stiili, arhitekti loomingu või ehitise tüübi silmapaistev näide.

Väärtuslik hoone (ka miljööst eraldiseisvana) on märkimisväärne arhitektuurinäide, mis võib olla nii ilmekas miljööline hoone kui ka miljööst erinev, kuid siiski arhitektuurselt silmapaistev hoone.

Miljööväärtuslik hoone on asumile (piirkonnale) tüüpiline hoone, mille väärtus väljendub miljöö edasikandjana hoonete grupis.

Vähemväärtuslik hoone on arhitektuurselt ilmetu või ka ebasobiv või ümberehitustega moonutatud, autentse välimuse kaotanud või tehniliselt halvas seisundis hoone.

Seatud kaitsetingimused lähtuvad hoonetele antud väärtushinnangutest. Teemaplaneering määrab vastavalt hoonete ja hoonegruppide väärtuslikkusele võtmestruktuurid ja piiranguvööndid, kus ehitamiseks ja planeerimiseks on rangemad kaitse- ja kasutamistingimused, ning arengualad, kus on vabama tegutsemise võimalus.

Võtmestruktuur on ala, mis koosneb eriti väärtuslikust hoonetekooslusest, millele iseloomulikud linnaehituslikud tunnused (hoonestus, hoonete arv krundil, krundi- ja hoonestusstruktuur, haljastuse osakaal jne) peavad täielikult säilima, st lähenemine keskkonnale (miljööle) on konserveeriv.

Piiranguvöönd on ala, kus arendustegevusele on seatud leebemad piirangud, sest seal ei ole väärtuslikud hooned nii tihedalt koondunud ja sinna on lubatud ka uusehitisi ja asendusehitisi. Piirangute eesmärgiks on säilitada olemasolevale keskkonnale iseloomulikud tunnused (hoonestustihedus, korruselisus, hoonete suurus, asetus, haljastuse osakaal jne).

Arenguala on ala, mis jääb küll miljööväärtusliku hoonestusala piiridesse, kuid valdavalt on tegemist uushoonestatavate kruntidega, mille hoonemahud peavad arvestama naabruses olevate piiranguvööndite iseloomuga, st suuremad muudatused on lubatud üksnes siis, kui toimuvad arengud ei mõjuta negatiivselt kõrvalasuvaid väärtuslikke alasid. Arengualad on puhvriks ehk üleminekuks erinevate linnaehituslike tunnustega piirkondade vahel.

Miljööväärtusega hoonestusaladega vahetult piirnevatel aladel peab ehitustegevusel arvestama sujuvat üleminekut miljööväärtusega hoonestusalade mahtudele.

Ehitustegevust piiravaks suuruseks on hoonestustihedus, st hoone maapealsete korruste suletud brutopinna suhe krundi pindalasse, millest tuleneb ühtlasi ka hoonealuse pinna ja maksimaalse korruselisuse vahekord, samuti krundi minimaalne haljastatud osa ja hoone maksimaalne kõrgus.

Teemaplaneering määrab alused detailplaneeringute koostamiseks miljööaladel ning annab samuti alused projekteerimistingimuste koostamiseks hoonete ümberehitamise/remontimise projektidele.