Pealinn ehitatakse priskelt täis

Kadri Tamm

21.02.2007 00:00

Teemaplaneering on peagi kinnitatud
Kolm aastat kestnud vaidlus, kuhu Tallinnas kõrghooneid ehitada, on jõudmas lõpusirgele.
Kõrghoonete vajalikkuse ja nõudluse suhtes on huvigruppidel erinevad seisukohad – ühtede arvates andvat kõrghooned linnale lisaväärtust, muutes linna omanäoliseks ja suurlinlikuks, teised peavad tähtsamaks vanalinna visuaalse vaate säilimist ning hindavad Tallinnale valdavalt omast madalhoonestust.

Kõrghooneid rajatakse üldjuhul suure ärilise kontsentratsiooni ja inimhulgaga linnadesse. Tallinn on isegi Euroopa mastaabis pisilinn ja ühetüübilistel kõrghoonetel on oht mõjuda mitte unikaalselt, vaid pigem isikupäratult.

Selge on see, et avalikkus on kõrghoonete suhtes tundlik, jääb oht, et uued kõrghooned ei sulandu ümbritsevaga või inimeste peas oleva kuvandiga oma kodulinnast. Arendajate huvi on rajada kõrgema korruselisusega hooneid, hoone ümbruses elavate inimeste arvates kahjustab uus hoone aga elukeskkonda või viib alla kinnisvara väärtust. Heaks näiteks konfliktist on Piritale Eesti Näituste paviljonide ette kerkinud 11-korruseline elamu: vaatamata detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele Riigikohtus ei seiskunud ehitustegevust.

Oleviste tornist kõrgemale
Vastavalt Tallinna linnaplaneerimise ametis koostatavale teemaplaneeringule "Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" loeb amet kõrghooneteks hooneid kõrgusega alates 45 meetrist. Kuigi vaikiva kokkuleppena peetakse ülemiseks kõrgusepiiriks Oleviste kiriku kõrgust (123,7 m), on sellele tinglikule piirile vastu seisnud Tallinna abilinnapea Kalev Kallo. Ka kõrghoonete teemaplaneeringu lähteülesandes otsustati määrata igal konkreetsel juhul eraldi, kuhu ja kui kõrge hoone ehitada tohib. Nii ongi teemaplaneeringu järgi Tallinna plaanitud kõrgemale pilvedesse ulatuvad hooned. Vastuolu joonistub välja kas või Tallinna kultuuriväärtuste ameti kirjast (17.01.07) Tallinna linnaplaneerimise ametile, milles amet on jäänud Maakri piirkonna osas oma senise seisukoha juurde, et kõrguspiirangut kehtestades tuleb lähtuda Oleviste torni praegusest kõrgusest, mis on 123,7 meetrit.

Asi on täitsa lõpusirgel, kujundlikult öeldes 5 minutit enne kahtteist.
Martti Preem, Tallinna linnaplaneerimise amet Samas võib detailplaneeringuga kinnitatud hoone kõrgus ehitusprojekti tegemisel tõusta näiteks antennide või ventilatsioonikonstruktsioonide arvel.

Tallinna linnavolikogu algatas 2004. aastal kõrghoonete teemaplaneeringu, et leida sobivad alad kõrghoonete paigutamiseks linnaruumi ja määratleda alad, kuhu olemasolevatest kõrgemate hoonete ehitamine on välistatud.

Tänaseks on kõrghoonete teemaplaneering kooskõlastuste ringi peaaegu läbinud. "Asi on täitsa lõpusirgel, kujundlikult öeldes viis minutit enne kahtteist," sõnab Martti Preem Tallinna linnaplaneerimise ametist. "Dokument on kaks korda tulnud tagasi kultuuriväärtuste ametist, praegu tegime parandusi, siis kooskõlastame ja volikokku." Arhitektide liidu esimees Ülar Mark kinnitab, et liit oli kaasatud vaid Maakri tänava piirkonna planeerimisse. "Põhimõtteliselt on hea, et on planeering, mis sätestab piirkondade kaupa, kuhu ja kuidas kõrghooneid kavandada," sõnab Mark.

Kõrghooned üle linna
Kesklinna osas paiknevad kõrghooned kompaktselt Maakri kvartalis. Väljaspool seda: linnakeskustes, väljakujunenud keskuste mõjupiirkondades, linna suunduvate suurte magistraalide ning põhitänavate ristmike piirkondade osas on teemaplaneeringu järgi tegemist peamiselt maamärkide tekkimisega.

Kõrghoonete teemaplaneeringu käigus on olemasolevaid alasid laiendatud ja juurde lisatud uusi alasid. Kõrghoonete praegune teemaplaneering näeb ette 12 kõrge hoonestusega piirkonda: Maakri (lennuameti arvutuste järgi lubatav ehituslik kõrgus absoluutkõrgusena 130 m), Järve (83 m), Sossi (83 m), Endla (60 m), Kitseküla (77 m), Järvevana (83 m), Sääse I, II (110 m), Haabersti (150 m), Tondiraba (105 m), Katleri (100 m) ja Sitsi (210 m).

Mõned neist, näiteks Sitsi piirkonna kõrghoone, tekitab kummastustki: planeeritav kõrghoonete piirkond hakkab kõrguma keset Põhja-Tallinna ning jääb teemaplaneeringu järgi tervenisti kultuurimälestiste kaitsevööndisse – alal asub kaks arhitektuurimälestist ning ka selle vahetus läheduses paiknevad eluhooned on kultuurimälestised. Samuti ala vaid riivab Põhjaväila ja jääb seega magistraalide ristumiskohast veidi eemale, mis on üks kõrghoone paigutamise kriteeriumitest linnaruumi.

Martti Preemi sõnul soovis hoone ehitamist ka Baltex. Tootmishoone kuubile pakuks kõrghoone kõrvale teistpidi kuubi. "Leiti, et sealse tööstusterritooriumi kõrval võiks olla selline maamärk," sõnab ta.

Valglinnastumise argument ei tööta
Üks argument kõrghoonete ehitamiseks on teemaplaneeringu kohaselt valglinnastumise aeglustamine.

Kui linn vertikaalselt kasvab, mahuvad kompaktsemalt ära ka vajalikud asutused ning eluruumid ja linn kasvaks hoopiski sissepoole. Samas kui vaadata juba kerkinud kõrghoonete funktsiooni, siis kesklinna piirkonnas asuvad valdavalt büroo-, teenindus- või kaubanduspinnad, elamu-ja äri-büroopindu on soovitav rajada teemaplaneeringu järgi veel Sossi, Tondiraba, Endla ja Sääse piirkondadesse ning vaid piirkonda nähakse kõrghoonetepiirkonnana, mille brutopinnast valdava moodustavad korterid. Mitteeluruumid (äri- või teeninduspinnad) kerkivad kõrgustesse Kitseküla, Järvevana ja Järve piirkonnas.

Samuti on teemaplaneeringus selgelt öeldud, et kõrghoonete areng linnas peab põhinema reaalsel nõudlusel. Tallinna Ülikoolis korraldatud uuringu põhjal ei soovi 93 % praegustest kõrgelamu elanikest 16. korrusest kõrgemal elada – põhjuseks vastava kogemuse puudumine.

Samuti näevad paljud seda kui vaheetappi, mida mõne aja pärast tahetakse vahetada madalama elamu vastu – piiramatute võimaluste korral näeb ideaalse eluasemena 2/3-le elanikest üksik- või ridaelamut.

Arendajatelt on kõrghoonete ehitamisele suur surve. Kõrghooned hakkavad kerkima Tallinnas laialipillutatult erinevatesse piirkondadesse, kolides väljapoole linna keskmest.

Raske on hinnata, kuivõrd Tallinna sümboliks olev keskaegne vanalinn, mis praegu veel on suhteliselt puutumatu visuaalse vaadeldavusega, selliste kõrgete maamärkide kerkides kannatab.

Ehk pole kinnisvaraarendajate "kõik müügiks" argument piisav, miks rikkuda unikaalne linnapilt, mis tuttav juba ammu – kas kilukarbikaanelt või Tallinna tutvustavatelt infovoldikutelt.

Tallinn pürib üha kõrgemale
Enne uute kõrghoonete rajamist ilmestasid Tallinna kesklinna 2 kõrghoonet: 28korruseline Olümpia ja 23korruseline Viru hotell.

5- ja 9korruselised kõrgeluhooned ja mõned tornelamud paiknesid tolleaegsetes uutes elamurajoonides Mustamäel, Väike-Õismäel ning Lasnamäel. Uued kõrghooned, ehitatud peamiselt ajavahemikul 2000-2006, paiknevad valdavalt Tallinna südalinnas.

Avalöögina kerkis 1999. aastal Maakri tänavale 95 meetri kõrgune ja 24korruseline Ühispanga kontorihoone, järjest kerkisid nii nn Postimehe maja (13 korrust) kui ka korterelamu (19 korrust) Maakri tänaval, 25korruseline ja 105 meetri kõrgune Radisson SASi hotell. 2004. aastal valmis 78meetrine 23 korrusega City Plaza büroohoone. Värskelt on valminud Tartu mnt Fahle maja ning Tartu maantee ääres asuvad 116,9 meetrit kõrged 30 korrusega kaksiktornid.

Kõrghooned on kolinud ka väljapoole kesklinna piirkonda. Pirita teel asub 16korruseline kortermaja, Pärnu mnt-l 6-15korruseline Osten Tor.