Pealinna arhitektuuri planeerimises valitseb kaos
Siim Sepper
Tallinna linnaplaneerimine lonkab kahte jalga korraga, sest detailplaneeringute üldsõnalisus jätab liiga palju ruumi arendajate survele.
Tallinna linn ei ole üles ehitatud kvaliteetse linnaarhitektuuri arengu tagamiseks, vaid eelkõige kinnisvaraarendajate huve silmas pidades.
Kui arendaja tahab 2korruselise kortermaja asemel 12korruselist, siis peab ta selle saama. Linna arhitektuurilises arengupildis on seeläbi väga palju sarnaseid jooni ühiskonna väärtushinnangutega. Ehk siis: väärtushinnanguid ei ole, sest põhiline väärtus, ka linnaarhitektuurilises pildis, on raha. Nii odava väärtushinnangu puhul aga kaotab mõtte igasugunegi arhitektuuriline pilt.
Tallinna linnaplaneerimise kitsaskohtade üle arutlevad ka kaks arhitekti ning ehitaja.
Miks ei ole Tallinna linna üld- ja detailplaneeringutel sõnaõigust?
Tiit Nurklik: Üld- ja detailplaneeringu vabast tõlgendamise võimalusest on räägitud juba tuhat korda.
Emil Urbel: Seda peab kordama iga päev, muidu ei muutu siin midagi.
Andres Põime: Üldplaneering määrab reeglina vaid maakasutuse, mis aga ei puuduta mahulisi lahendusi. Linnal on siiani puudunud ühtne nägemus, milline Tallinn peaks olema. Erandiks on Nõmme, kus on kehtestatud selged ehitusreeglid. Nõmme on pääsenud viimaste aastate suurematest katastroofidest, kuigi ka Nõmmel on juba üksikuid õnnetusi. Kui Tallinn kehtestaks igale linnaosale arhitektuurilise näo ja üldised ehitusreeglid, siis ei tekiks ka arendajatel tahtmist detailplaneeringut väänata nii, et maatükile planeeritud täisehitusprotsent alati suureneb, ehk neljakorruselise maja asemel ehitatakse kaheksakorruseline. Sellega väheneks ka arendaja surve planeerijale ning arhitektile. Mõnede linnaosade suhtes peaks isegi materjalide suhtes reeglid kehtestama. Puufassaadhoonetega tänaval on vaid puufassaadid. See pole arhitektide loominguvabaduse piiramine. Keskkond ise moodustabki arhitektuuri.
Detailplaneering määrab küll mingid piiravad tingimused, millest arhitekt peab kinni pidama, aga üldjuhul on detailplaneering kirjutatud suhteliselt jaburalt. Enamasti on planeerigu koostaja kinnisvaraarendaja, kelle ainus huvi on kasutada ära viimanegi vaba ruutmeeter võimalikult suure kasumi teenimiseks. Linnaarhitektuurilise näo kujundamisel lasub osa süüst tellijal ning teine osa linnaplaneerimisametil (end. SAPA – toim.).
TN: Tallinna linn on loovutanud ka planeeringute staadiumis arhitektuuriliste lahenduste tegemise õiguse kinnisvaraarendajatele. Sellest tulenevalt tekib anarhia, kus linn ei suuda arendajale vastu seista. Linn peaks juba varases üldplaneeringu staadiumis nägema, millised hooned kuhu tulevad. Mina tõlgendan positiivselt projekteeritava hoone eskiisi tegemist enne detailplaneeringut, kus on ehitatavast hoonest üsna konkreetne arhitektuurne lahendus. Siis on kõigile planeeringus osalejatele täpselt selge, milline maja kerkib.
“Spetsialiseerumist arhitektide hulgas ei saagi loota, sest Eesti on liiga väike ning ainult pilvelõhkujate projekteerimisega ei teeni.
Andres Põime, arhitekt
EU: Nõukogude ajal oli selline tore planeerimise viis nagu kvartaliplaneerimine. Selle asemel on praegu linna üldplaneering, mis on tegelikult linna arengukava ega määra täpselt midagi. Kvartaliplaneeringus oli kirjas, milline see kvartal enam-vähem peab välja nägema. Aga praegu käib planeerimine krundi kaupa. Linn peaks võtma planeerimist suurte linnaosade kaupa. Kristiine detailplaneering ei ütle praegu Kristiine linnaosa kohta mitte midagi.
AP: Linn peaks lähtuma antud olukorrast. Kui kvartalis on 3korruselised, puidust fassaadiga majad, siis peavad olema 3korruselised, puidust fassaadiga ka uued hooned. Terve kvartal peab olema enne detailplaneeringut läbi töötatud ning ehitusskeemid määratud.
EU: Detailplaneering on praegu kurat teab mis. Juriidiline dokument, mis annab ehitusõiguse, aga palju ta konkreetselt objektiga seotud on, sellest ei saa keegi aru. Halb arhitekt oskab detailplaneeringut jälgides ikkagi halva maja joonistada.
TN: Kummaline on ka see, et mitu aastat vanade detailplaneeringute mõte muudetakse vahel tundmatuseni. Kinnisvaraarendajad hakkavad pusima ja imevad planeeringutest viimasegi välja, jätmata ühtki täisehitusprotsenti kasutamata.Samas on selge, et kui planeering on vastu võetud ja kehtib, on ta kõigile osapooltele seaduseks, arendaja on sellest lähtudes teinud oma investeeringuotsused ja kulutusedki.Kadriorus Poska tänaval, kasiino taga pöörati hoonel korruse mõiste pea peale. Soklikorrus ja pööning muutusid täisväärtuslikeks korrusteks. Seega ehitati maja kaks korrust lubatust kõrgemaks.
AP: Toon ühe näite. Krundil on kahekorruseline maja ja täisehitusprotsent 25. Detailplaneeringut väänates ehitati kolmekorruseline maja ning täisehitusprotsent oli ligi poole suurem.
“Meil on praegu see arengufaas, kus ehitatakse kaubamaju, hulgiladusid ja eramuid. Mitte aga kultuurimaju, tuletõrjehooneid või muuseume.
Emil Urbel, arhitekt
Hea arhitektuuri garanteerib ka arendaja arhitektuuriteadlikkus. Kui aga arendaja ainuke soov on teenida maksimaalset kasumit, siis arhitektil on kaks võimalust – ütelda tööst ära või projekteerida maja arendaja sõnade järgi.
TN: Enamik Eesti arhitekte ei vali töid. Enesekriitikat on suhteliselt vähe. Pooled teie poolt valitud arhitektidest on nõus, olenemata teadmistest ja kogemustest, projekteerima pilvelõhkujat.
AP: Spetsialiseerumist arhitektide hulgas ei saagi loota, sest Eesti on liiga väike ning ainult pilvelõhkujate projekteerimisega ei teeni.
TN: Kui arendaja ehitab endale maja, siis on ta tavaliselt väga arhitektuuriteadlik inimene. Paljude arendajate eramud on Eesti arhitektuuri tähtteosed. Aga kui nad linlastele kortermaju ehitavad, siis kohati on tegu päris nilbusega.
EU: Nurga taha tippteose ehitamine ei muuda midagi, sest kui linnas ehitatakse laia labidaga ning palkmaju kerkib nagu seeni, ei päästa ka kahe arhitektuurilise väärtusega eramu ehitamine.
TN: Arendaja ainus idee on saada võimalikult palju ehitatavat ja müüdavat pinda, sest iga ruutmeeter on puhas raha. Selles mõttes ei saa küll arendajat süüdistada suurte majade tekkimises. Keegi peab olema algusest peale vahel, kes ütleb, et rohkem ei saa.
“Arendaja ainus idee on saada võimalikult palju ehitatavat ja müüdavat pinda, sest iga ruutmeeter on puhas raha.
Tiit Nurklik, ehitaja
Kõige õigem oleks nii, et linn määrab üldplaneeringuga ära kogu linna ala. Siis teavad kõik, mida võib ja mida mitte. See oleks pidanud juba ammu olema tehtud.
EU: Nõukogude ajal see peaaegu oligi.
TN: Arendajate hulka on tekkinud inimesed, kes 4korruselise maja asemel ehitavad vägisi 18korruselise ja ikka jääb väheks. Sellisel inimesel ei ole arhitektuuritunnetust. Arendaja teenib vaid raha. Pidurdavaks pooleks oleks vaja linna kätt.
EU: Ja arendaja käsi on linna põues.
TN: Soomes on sarnase situatsiooni tekkimine juba varases staadiumis ära lõigatud. Helsingis on inimene kohustatud oma maa ära müüma linnale, kui see läheb ehitusmaaks. Mitte üks arendaja ei saa Helsingisse midagi omapäi ehitada. Linnal on kindel üldplaneering – hoonete kuju, materjalid ja arhitektuurne põhimõte on paigas.
AP: Soomes algab kõik avalikust arhitektuurivõistlusest, kus valitakse parim planeering, mille juures on juba visioonid hoonetest ja mahtudest. Ka võistlustingimuste põhimõtted on paigas. Ei saa ehitada kahe- ja kaheteistkorruselisi maju ühele tänavale. Samuti ei kaasata planeerimisse arendajat, sest linna ehitamine ei ole äriprojekt.
EU: Tallinnas puudub jõuline ja pädev linnapoolne munitsipaaljuhtimine. Tallinna linnavalitsusse on vaja pädevaid munitsipaaltšinovnikuid (ametnikud – toim.). Praegu töötavad just kooli lõpetanud noored, kes ei pääsenud magistrantuuri. Need on kõige äpumad, kes ei julge oma arvamust avaldada, sest nad on konksu otsas. Nad ei julge teha ühtegi otsust, sest iga viga tähendab karjääri lõppu. Peab leidma õiged tšinovnikud, kes julgevad otsustada.
TN: Ka on kurb see, et linn oma maad müües müüb krunti, mitte ehitusõigust koos detailplaneeringuga, kus on täpselt kirjas, mida võib ehitada. Tuleb enampakkumisele ostja koos hea maitsega arhitektiga, et ehitada näiteks neljakorruseline maja, 40protsendise täisehitusega. Ilmselt linn suuremat hoonet ei lubakski. Tuleb aga teine ostja, kes pakub eelmise ostja hinna üle, eeldades, et niikuinii pressib ta linnalt välja kaheksakorruselise maja 100protsendise täisehitusega. Loomulikult on linn huvitatud suuremast krundi hinnast. Samas peab suurema hinna maksnud ostja selle raha tagasi teenima.
AP: Selle krundi eest on arendaja juba varem teinud mõne partei kassasse ettemaksu.
TN: Linn peaks maa asemel müüma ehitusõigust ja isegi valmis projekti. Siis on kõikidel ostjatel võrdsed tingimused. Sest muidu hakatakse jooksma sadat meetrit, kuid üks võistleja stardib poole maa pealt.
EU: Meil on see arengufaas, kus ehitatakse vaid kaubamaju, hulgiladusid ja eramuid. Mitte aga kultuurimaju, tuletõrjehooneid või muuseume.
TN: Linnaplaneerimisamet peaks olema politsei staatusega, kes on hea maitsega, arhitektuuriteadlikkusega ja kelle sõna loeb.
Loodetavasti tekib juurde arhitektuuriteadlikumaid arendajaid.
Emil Urbel
* Sündinud: 13. novembril 1959 Pärnus
* Töökoht: Arhitektibüroo Emil Urbel
* Projekteerinud: Villa Sumberg, Villa Vigand, Tallinna sadama A-terminaI, Hotell Centrali 1. ja 2. etapp, Rocca al Mare koolimaja, Rottermanni soolaladu, Talinvest Suprema bürooruumid
* Viimasteks töödeks on olnud äsja valminud villa Viimsis ja nn odavate eramute rajoon Aavikul Tiskres
Tiit Nurklik
* Sündinud: 16. septembril 1957 Paides
* Töökoht: KMG Ehitus
* Ehitanud: Rocca al Mare kool, Aaviku elurajoon (mõlemad koostöös Emil Urbeliga), Pirita Majandusgümnaasiumi juurdeehitus (koostöös Andres Põimega), Lootsi tänava korterelamu
Andres Põime
* Sündinud: 10. augustil 1957 Tallinnas
* Töökoht: Arhitektibüroo Stuudio 3
* Projekteerinud: Ühispanga kontorihoone Jõhvi, Pirita Majandusgümnaasiumi juurdeehitus, Kirjastuse Koolibri büroohoone Nõmmel, Restoran Kadriorg Weizenbergi tänaval, Korterelamud Faehlmanni 6, Köleri 13 ja Vanemuise 42