Raivo Kotov: EKA: kurss uue maja poole

Eelmise nädala sündmuste taustal kõlavad Eesti kunstiakadeemia juhtkonna aadressil kohatud väljendid „vanasse kaevu sülitamine” ja „kõige eest vastutab kõrgkool ise”.

EKA juhtkond ei ole ühel heal päeval lihtsalt oma hoonet maha võtnud, vaid selle põhjuseks olid uue hoone rajamise ettevalmistustööd. Uut maja ei saa ehitada senise asemele, ilma et vana lammutataks.

EKA uue maja otsingud olid pikad ja põhjalikud. Oli idealistlikke plaane kolida Sossi mäele, Patareisse, Kalevi vabriku territooriumile. Paljudel juhtudel oli tegemist eraomanduses oleva maaga – selle tõttu jäid ka kolimisplaanid realiseerimata. Ka nüüd ajakirjandusest läbi lipsanud soovitus kolida EKA Põhja-Tallinna on idealistlik: reaalne võimalus konkreetse asukoha näol puudub. Ühtlasi puudub ka vajadus, sest mis jääks kesklinna, kui EKA sealt ära koliks? Valdavalt kaubanduskeskused ja bürood. EKA rikastab kesklinna olulisel määral. Õhtupimeduses särav maja (see ei ole vaid kujutis arhitekti fotomontaažil, vaid reaalne elu – EKA-s on käinud ja käib elu ka tulevikus hiliste õhtu- ja ka hommikutundideni) rikastab kesklinna nii visuaalselt kui ka sotsiaalselt.
Me ei sea kahtluse alla Eesti riigi, parlamendi, valitsuse, rahvusooperi vajalikkust. Kunstiakadeemia kui kõrgem kunstiõppeasutus on üks osa eesti kultuurist, mille säilimiseks ja kestmiseks on meil oma riik.

Priit Kutseri väljahõigatud mõte teha EKA Põhja-Tallinna on iseenesest mõeldav, aga seotud probleemidega. Kesklinnas, kuhu on kavandatud 16-korruseline hoone, mahub EKA 4600 m2 suurusele krundile. Põhja-Tallinna atraktiivsetel aladel – mere ääres, Volta ja Telliskivi kvartalis – on sellise kõrgusega hoone rajamine välistatud. Neis piirkondades on hoonetel pigem kolm kuni viis korrust.

Seega peaks krunt, kuhu saaks EKA rajada, olema keskmiselt viis korda suurem kui senine Tartu maantee krunt. Vajalikke 20 000 m2 suuruseid sobivaid krunte Põhja-Tallinnas on, aga need kuuluvad eraomanikele (Noblessneri kvartal, Volta kvartal, Telliskivi loomelinnak) või riigile (Lennusadam, vesilennukite angaaride ja Noblessneri kvartali vaheline ala, tulevase justiitspalee asukoht).

Samuti tähendaks asukoha muutus kogu protsessi alustamist algusest: tuleks uus asukoht leida, pidada läbirääkimised maa omandamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks, vajaduse korral koostada detailplaneering uue hoone ehitamise võimaldamiseks, koostada uue hoone ehitusprojekt, teha vajaduse korral arheoloogilised väljakaevamised. See tähendab, et uues asukohas saaks ehitust alustada heal juhul kolme–viie aasta pärast. Täiendavad kuni kümme aastat, mis läheksid uues asukohas hoone valmimiseni, mõjuksid pärssivalt kogu eesti kultuuri arengule.

Kas Tartu maantee krunt oleks erainvestorile äri- ja büroohoone rajamiseks atraktiivne? Praegu kehtestatud detailplaneeringu kohaselt võib Tartu mnt 1 kinnistule rajada 26 000 m2 brutopinnaga hoone, millel on kaks maa-alust korrust, kuhu mahub 62 parkimiskohta. Sellise suurusega hoonesse mahub kontoritööd tegema 1500 inimest. 1500 inimesele 62 parkimiskohast ilmselgelt ei piisa. Kaubanduspinnaks ei sobi Tartu mnt 1 kinnistu samuti: krunt on liiga väike – näiteks Stockmanni kaubamajale kuuluv kinnistu on 2,5 korda suurem kui EKA praegune krunt. Hotelli rajamiseks võiks Tartu mnt 1 kinnistu päris hästi sobida, aga kuna lähinaabruses on palju hotelle (Tallink, Viru, Swiss, Nordic jne), siis oleks hotelli rajamise äriplaan nõrk.

Kui EKA kinnistu praeguses majandusolukorras müüki panna, siis ei oleks müümine kindlasti kiire ja suure tulususega tegevus. Hoonestamata kesklinna kruntide pakkumishinnad ruutmeetri kohta jäävad praegu 200–1100 euro vahele. Viimase kahe aasta jooksul (2010 ja 2011) on Tallinna kesklinnas tehtud vaid viis hoonestamata ärimaa ja 12 hoonestamata segamaa (äri- ja elamumaa) ostu-müügitehingut. Ärimaa ruutmeetri keskmine hind oli 660 eurot ja segamaal 270 eurot.

Realistlikult võttes on  EKA krundi müügist saadav tulu seega suurusjärgus kolm–viis miljonit eurot. Selline müügiprotsess võtab aega pigem rohkem kui vähem. Kinnistu müügist saadav tulu ei kata seni tehtud ettevalmistusi: projekteerimist, vana hoone lammutamist, detailplaneeringu koostamist, arheoloogilisi väljakaevamisi. Samuti ei oleks võimalikul ostjal midagi peale hakata senise projektiga, mille alusel taotletakse ehitusluba. Tartu mnt 1 kinnistule võimaliku ärihoone ehitamine vajaks uut projekti.

EKA asukoha muutus tähendaks, et praegu valminud ehitusprojekt visataks prügikasti. Projekt on võimalikule Tartu mnt 1 kinnistu ostjale kasutu, samuti ei saa seda kasutada kusagil mujal – samasugust hoonet ei saa lihtsalt ehitada kas või Viimsi valda, sest asukohast tulenevad piirangud (hoone kõrgus, hoonealune pind) ja krundi paiknemine ilmakaarte suhtes välistavad Tartu mnt 1 kinnistule kavandatud hoone projekti kasutamise. Niisiis läheks EKA mujale kolimine igal juhul kallimaks – ka siis, kui maa antaks EKA-le tasuta.

SA Archimedes kahtlus, et EKA ei saa 2015. aasta augustiks valmis, on kohatu. Võrdleme Tallinnas püstitatud objekte, mis sarnanevad keerukuselt ja kitsastes tingimustes ehitamiselt EKA hoonega. Liivalaia tänaval paiknev u 18 000 m2 suurune, 14-korruseline  Nordea panga hoone ehitati valmis kahe aasta ja kahe kuuga (juunist 2007 augustini 2009). Tornimäe kaksiktornid, mille brutopindala on üle 52 000 m2 (kaks EKA-t) ja kõrgus 30 korrust (samuti kaks korda rohkem kui EKA-l) ehitati valmis kolme ja poole aastaga (juunist 2004 detsembrini 2007). Praegu on 2015. aasta augustini aega 3,5 aastat, millest täiesti piisab EKA hoone ehitamiseks.

Kokkuvõttes taandub EKA uue hoone ehitamine väikesele, üldises plaanis tähtsusetule probleemile. Tartu mnt 7 kinnistul paikneva hoone kahes korteris väheneb loomulik valgus sel määral, et pole võimalik täita eluruumidele kehtivaid insolatsiooninõudeid. Tartu mnt 7 kinnistu sihtotsatarve on 50% ärimaa ja 50% elamumaa. Hoone Kivisilla tänava poole jääv osa on suunatud itta ja Tartu mnt poolne osa lõunasse – neist suundadest on tagatud  nõuetekohase loomuliku valguse määr.

EKA uus hoone jääb Tartu mnt 7 kinnistust läände, varjates oma paiknemisega Tartu mnt 7 hoone ühes tiivas õhtupäikese. Arvestades Tartu mnt 7 kinnistu sihtotstarvet, saab sellesse hoonesse kavandada 50% kortereid nii, et neis oleks tagatud nõuetekohane loomuliku valgustuse määr. See tähendaks, et hoone kaks korterit, mis jäävad uue EKA hoone tõttu loomulikust valgusest ilma, tuleks paigutada praeguste bürooruumide asemele.

Tegemist on nii väheolulise küsimusega, et on kohatu rääkida jõhkrast survest naaberkinnistu omanikule ning õigusriigist ja eraomaniku õigustest. Kui teede rajamiseks (Peterburi tee ja Filtri tee ühendus, tulevane Tallinna–Tartu maantee) sundvõõrandatakse kinnistuid, sest tegemist on avalike huvidega, siis ka EKA puhul on tegemist avaliku ja riikliku huviga.

Linnaehituslikult ja EKA vajadusi silmas pidades on praegune lahendus parim: tihedasse kesklinna luuakse avalik linnaväljak, tagatakse õppimisvõimalused rohkem kui tuhandele üliõpilasele ja EKA tegutseb edasi oma ajaloolises asukohas.