Uuenemise okkaline tee

Miks ja kuidas teha veidrast meelest kokku pandud linnadest meeldivad ja väärikad asumid?

Vana uues

Me elame vanade asjade maailmas. Kõik, mis meile tundub uus, on teatud mõttes juba vana. Ostes uue auto oleme saanud uue kauba, kuid juba vähem või rohkem vana toote. Teie uus auto on tegelikult välja mõeldud juba aastaid tagasi. Toona oli ta tõesti uus. Praegu võib ta kaubana olla uus, äsja tehasest tulnud, kuid oma olemuselt juba vana. Vanad asjad on harjumuspärased, enamasti lihtsad ja üldjuhul töökindlad. Paraku on nende puuduseks üha vähenev tõhusus, mis tõstab igapäevase kasutuse hinda. Vanad asjad on tõhusad mineviku vaatepunktist lähtudes, muutudes tänapäeval sageli üsna kulukaks. Kirjeldatud olukorra heaks näiteks on Eesti riigi, ühiskonna ja majanduse korraldus. Lihtne, arusaadav, avatud ja … kulukas. Eesti riigi taasloomisel oli tegemist sobiva vormiga. Aeg on edasi läinud. Eesti üleminek turumajanduse lihtsale mudelile osutus sobivaks pinnaseks monopolidele, mis on aastatega meil sügavalt juurdunud ja kurnavad pinnast ehk Eesti ühiskonda. Rahvatulu viiakse välja. Sisemajanduse kogutulu küll kasvab, kuid elu ei kipu paremaks minema.

Valides uue ja vana vahel ollakse alati valiku ees, kui kaua on mõistlik vana kasutada seda parandades ja täiendades ning millal on mõistlik üle minna uuele. Üle saja aasta tagasi oli Inglismaal valuline periood, mil kohalikud omavalitsused võitlesid elektri kasutamise vastu, sest olid tänavavalgustuses kulutanud üsna palju gaasivalgustuse arendamisse.

Nüüd seisame samasuguse olukorra ees meie elamumajanduses: paratamatult oleme minevikuelamute küüsis ja neist tähelepanuväärse osa moodustavad raudbetoondetailidest eluhooned.

Kõige vanem selline tervikrajoon rajati eelmise sajandi 60ndatel aastatel Mustamäele. Mõned majad ehitati ka Tallinna Karjamaa asumisse ja Tartusse. Mustamäe elurajooni vanema osa hoonete algselt kavandatud iga oli 25 aastat. Järgmisel aastal täitub 50. Elurajoon vananeb vääramatult. Hooned kuluvad, kuigi püsti võivad püsida ehk sada aastat. Raudbetoon on pika püsivusajaga, nagu näiteks vesilennukite angaarid Tallinnas ja rannakaitsepatareid mitmel pool Eestis. Nende puhul on tegu eelkõige muinsusega, mille algne kasutus ei ole ammu enam otstarbekas. Mõistagi ei püsi kõik hooned ka Mustamäel nii kaua (kui muinsused välja jätta). Paberil võib nende eluiga pikendada, kuid püsivuse määravad ikkagi vääramatud loodusseadused. Füüsiline kulumine on vaid üks häda. Elamud on oma olemuselt ajast lootusetult maha jäänud. Hooned on projekteeritud madalate lagede, väikeste köökide ja läbikäidavate tubadega. Üha vananevat elanikkonda silmas pidades: seal puuduvad ka hädatarvilikud liftid. Piirkonna planeering ei arvesta autoühiskonna vajadusi sellest tulenevate parkimisraskuste ja kõrghaljastusele surve avaldamisega. Tehnovõrgud on vananenud ega arvesta energia- ja veesäästuvajadusi. Eluhoonete ehituslikud tingimused ei võimalda ruumide ümberplaneerimist. Hooned ei ole energiasäästlikud ja kasutuskulud on seega kõrged. Tallinna Tehnikaülikooli ehitusteaduskonna esinduslik uuring 2009. aastast annab neist probleemidest põhjaliku ülevaate.

Vaesus lõhub kulukat elukeskkonda

Omaette probleemiks on kujunenud sotsiaalne vananemine. Elanikkonna maksujõulisem ja noorem osa liigub hääletult teistesse elupiirkondadesse. See ähvardab Mustamäed sotsiaalse ja tehnilise allakäiguga (slummistumisega). Juba praegu on Mustamäe ainuke linnaosa Tallinnas, kus elanike arv on vähenenud ning elanike keskmine vanus on kõige kõrgem. Kaudselt hakkab see mõjutama Tallinna Tehnikaülikooli linnaku arenguvõimet ja taset.

Tegemist on üleriigilise probleemiga, kus nõukogudeaegne materiaalne pärand jääb jalgu ühiskonna arengule ja vähendab Eesti konkurentsivõimet. Ühelt poolt on tegemist mahajäänud elukeskkonnaga, teisalt on aegunud elamute kasutamine kulukas. Eriti tõstab eluasemekulusid energiamahukus. Seda tuleks vähendada vähemalt neli korda, aga olemasolevad soojustamiskavad seda ei võimalda.

Omaette peavalu valmistab aegunud taristu. Kanalisatsioon, küte, vee- gaasi- ja elektrivarustus vajavad täielikku uuendamist. Nende kulumisaste on kõrge ning ehitusaegsetes (eelmise sajandi 50–60. aastad) oludes ei arvestatud energiasäästu vajadust. Mustamäel on küllalt palju nn talviseid rohealasid. Puudub sademevee kanalisatsioon. Olemasolevate võrkude osaline remont ei ole ilmselt enam majanduslikult otstarbekas ja tuleb uuendada tervikuna.

Peab tunnistama, et praegune elukorraldus on jäänud jalgu ka elamumajanduse uuendamise vajadustele. Kehtivad seadused ja majanduskorraldus võimaldavad majaühistutel paneelmaju hädapäraselt lappida ja soojustada, kuid see ei ole tulevikulahendus.

Põhimõtteliselt on kolm teed, mida mööda minna.

Kõigepealt on võimalus mitte midagi teha. Sellisel juhul läbib elurajoon oma arengu täistsükli kunagisest sünnist ja õitsengust surmani ehk lagunemiseni. Vabaturu tingimustes ei ole turumehhanism millekski rohkemaks suuteline. Seda näitab ülemaailmne turumajanduse kogemus. Teiseks on võimalik hooneid kõbida, pikendades nende püsivust ja kasutusaega. Siin saab paratamatuks piirajaks kulu, mis koosneb uuendus- ja kasutuskuludest. Teatud piirist alates ei ole teatud hoonete korrastamisel enam mõtet ja mõistlikum on need asendada. Seega on valida kas eluhoonete loomupärane hääbumine, kasutusaja pikendamine või hoonestu asendamine.

Ühistud kui vaigust nukk

Kahe esimese arengutee jaoks meie ühiskonnakorraldus hädapärast sobib, kuid hoonete asendamine ei ole korteriühistutel võimalik. Selleks puuduvad vastavad seadused, tugistruktuurid ja tegevuskava. Korteriühistul üksinda ei ole selle läbiviimine võimalik. Välismaine kogemus näitab, et mõistlik on seda laadi projekte läbi viia piirkonniti. Nimetatud lähenemisviis algab taristu terviklahendusest, mis on hädatarvilik. Samuti on oluline sobilike üldarhitektuursete lahenduste saavutamine, mis tagaks ajakohase elukeskkonna.

Piirkonnana sobiks vahest Mustamäe elurajooni vanem osa, s.o I, II ja III mikrorajoon. Seal on 90 korrusmaja, mis on kõige esimesed raudbetoonist paneelehitised. Mustamäe uuenduspiirkonda võiksid kuuluda ka Tallinna Tehnikaülikooli linnak ja võib-olla ka lähedal asuv tööstuspiirkond.

Käesolevas ülevaates oleks paslik jõuda ka lahenduste võimalike piirjoonteni. Kuna tegevusetus ei vaja kirjeldamist ja hoonete kohandamise kavu praegu juba koostatakse, püüan anda mõningaid piirjooni elamute asendamise võimalustest.

Kui olemasoleva hoonestuse renoveerimine ei ole otstarbekas ning hooned vajavad asendamist, tuleb järgida järgmisi põhimõtteid. Üldjuhul piirkonna planeeringus muudatusi ei tehta. Hooned lammutatakse ja samale kohale ehitatakse moodne eluhoone. Arvestuslik püsivusaeg sada aastat. Kõrgust võib suurendada kuni seitsme korruseni. Parklad paigutatakse hoonete alla säästmaks kõrghaljastust. Maaomandi piire üldjuhul ei muudeta. Hooned projekteeritakse selliselt, et see võimaldab vajaduse korral korterite osalist ümberplaneerimist järgmise saja aasta jooksul.

Peamiseks eesmärgiks on korteriolude parandamine ja eluasemekulude vähendamine samas elukeskkonnas. Naabrid jäävad üldjuhul samaks, lapsed käivad samas koolis, kauplus on samas kohas, elukoht ja keskkond jääb harjumuspäraseks. Tegemist ei ole ehituslikarhitektuurilise, vaid sotsiaalprobleemistiku lahendamisega.

Minnakse üle ELi põhimõttele, kus tootja käes ei tohi olla jaotusvõrk. Kui võrgud on tootja käes, siis pole ta huvitatud säästust. Näiteks soojatootja investeeringud energiasäästlikesse soojusvõrkudesse tähendaksid kulutuste tegemist oma turu vähendamiseks, mida äriühingud järgida ei saa ega tohi. Tehnovõrgud (soojus, vesi, elekter, gaas) eraldatakse tootjast ja uuendatakse tervikuna. Vähemalt projekti ajaks tuleb võrgud võõrandada.

Näha ette võimalus uue maja valmimisel kujundada korteriühistu ümber osakupõhiseks majaühistuks. Osakud oleksid vabalt võõrandatavad väärtpaberite keskregistri kaudu, seda juba hoonete projekteerimis- ja ehitusjärgus. See võimaldaks kinnisvara hoida pidevas tsiviilkäibes. Praegune korteriomandi süsteem on teatud juhtude jaoks kohmakas ja sobimatu.

Akadeemiline ja tehniline koostöö

Uuenduskava ettevalmistamine ja läbiviimine vajab teaduslikku lähenemist ja energiasäästlike arhitektuuriliste lahenduste kavandamist. Otstarbekas oleks uuenduskava rajada ülikoolide koostööle ning alustada uuringutega. Need peavad hõlmama kogu probleemistiku sotsiaalseid, majanduslikke, õiguslikke, tehnilisi ja arhitektuurseid probleeme.

Tallinna Tehnikaülikoolile sobiks eelkõige ehitus- ja energeetika valdkond. Ehituslikust vaatepunktist vajatakse olemasoleva hoonestuse tehnilise seisundi ja materjali analüüsi, seda nii uuenduskava kavandamise kui ka läbiviimise käigus. Lammutustööd ja selle pidev seire annavad selleks haruldase võimaluse. Energeetika valdkonnas on hädatarvilik käsitleda hoonete ja torustike soojapidavust, elektrienergia säästu ning soojuse ja elektri koostootmisvõimalusi. Tuleb otsida soojatootmise kõige otstarbekamaid ja tarbijasõbralikumaid võimalusi. Peamised eesmärgid on eluasemekulude kokkuhoid, elukeskkonna seisundi parandamine ja rahvatulu väljavoolu vähendamine riigist.

Tallinna Ülikoolilt tuleks tellida elanikkonna sotsiaalset seisundit ja hoiakud analüüsiv ülevaade (soolis-vanuseline struktuur, rahvuslik, hariduslik ja erialane jaotus, varaline seis, hoiakud eelseisva uuenduskava suhtes jne). Samuti peaks Tallinna Ülikoolile jääma keskkonnaalased uuringud (müra, tolm, põhjavesi, pinnase taaskasutus, taimestik, loomastik, haljastus, eraldi kõrghaljastus). Tallinna kõrgkoolidest sobiks projekti kavandamine vahest kõige paremini EBSile.

Nagu juba öeldud, ei võimalda kehtiv Eesti Vabariigi seadustik niisugust uuendusprojekti läbi viia. Hoonestu uuendamiseks on vaja kas eriseadust või teha paljude seaduste (või teha neisse erandeid) muutmist paindlikumaks. Seadusi tuleb muuta alates korteriühistu seadusest kuni riigihanke seaduseni välja.

Uuendused ei tule lihtsalt, eriti kui see puudutab nii tundlikku valdkonda nagu eluase. Samal ajal on eluase meie elukeskkonna kõige tundlikum osa. See vajab ühiskonna järjekindlat hoolt ja ükski pingutus ei ole siin üleliigne.

Mõtleme veel selle üle Tallinna järjekordsel visioonikonverentsil 16. novembril TTÜ aulas.