Ruumikitsikus sunnib uusi korterelamute lahendusi projekteerima

Artikkel ilmus Postimehe kinnisvara erilehes.

Aet Ader arhitektuuribüroost b210 veetis kaks nädalat Londoni arhitektuurifestivali rahvusvahelises residentuuriprogrammis, kus ta mängis koos kolleegidega läbi nüüdisaegse korterelamu projekteerimise – eesmärgiga võimaldada tulevastele elanikele soodsamaid elu- ja tööruume.

Londonis veedetud kahe nädalaga loodud Crisis Pointi (Kriisipunkt) korterelamus on rõhku pandud hoone tasuvusele, aga ka korterite planeeringule.

Mis toimub Londoni elamuehitusturul sellist, mis võiks toimuda ka siinsamas Eestis? Kas märkasid, et sealset ehitusturgu mõjutavad mõned niisugused faktorid, mis siin kunagi päevakorrale ei kerkigi?

Eesti elamuehituse turg on Londoni omast muidugi paljuski erinev. Hetkel 8,3 miljoni elanikuga Londoni rahvaarvuks prognoositakse 2031. aastaks 10 miljonit. Suurbritannia elanike tihedus paikneb suures osas just Londonis ja selle ümbruses, samas kui näiteks Šotimaa ja Walesi elanike arv kahaneb.

Londoni elamuehituses valitseb kriis – selle põhjuseid on mitmeid. Londoni Ehituskeskuse andmetel vajaks London aastas 42 000 uut kodu, aga hetkel luuakse umbes 20 000 kodu aastas. Seega võib esmapilgul tunduda, et suurema pakkumisega saaks nõudlust leevendada. Tegelikkuses arendatakse palju kinnisvarast puhtalt investeerimise eesmärgil, hulk kortereid või koguni maju teenib pensionisamba funktsiooni.

Kahe nädala jooksul projekteerisin mina Eesti arhitektuuribüroost b210 koostöös kohaliku Londoni arhitektuuribürooga DK-CM kõrghoone ideelahenduse, mille puhul üritasime võtta arvesse ümbritsevat keskkonda, sotsiaalselt olukorda ja pakkusime välja kooperatiivi ärimudeli, mis võiks ka tegelikkuses lahendada elamuehituse kriisi.

Niisuguseid Londoni ja mõne välisriigi büroo tandemeid oli kokku kümme, iga tandem tegi oma ideelahenduse. Meie projekti pealkiri Crisis Point (Kriisipunkt), on ilmselge viide olemasolevale Londoni kõrghoonele nimega Centre Point (Keskpunkt).

See Londoni kesklinna üks esimesi modernistlikke bürootorne rajati 1963. aastal kõigest viie miljoni naela eest, ent aastaks 1973 oli 32-korruseline hoone ilma kasutusele võtmata, kontoreid välja rentimata väärt juba 50 miljonit naela.

Pärast ühtteist aastat tühjalt seismist võtsid umbes 2000 skvotterit aastal 1974. hoone lühiajaliselt üle, kandes loosunged: «Centre Point on kõige taolise, mis on mäda meie ühiskonnas, betoonsümbol». Tundub, et palju pole muutunud.

Miks ei paku riik või kohalik omavalitsus vähem kindlustatule kohti sotsiaalelamutes?

Leitakse, et eluruumide kriis Londonis pole hilise aja nähtus, vaid on 30 aasta taguse Margaret Thatcheri poliitika tulemus. 1979. alustati «Right to Buy» kampaania korras kohalikele omavalitsustele kuuluvate sotsiaalelamute erastamist nende elanikele turuhinnast kuni 50-protsendilise soodustusega.

25 aasta jooksul toimus Suurbritannia ajaloo suurim erastamisprotsess. Leitakse, et oli vale otsus pärast Teist maailmasõda tohutu pingutusega loodud sotsiaalelamud maha müüa, esialgu küll nende elanikele, aga ilmselt mitte neile, kellel eluruume vaja oli, vaid isikutele, kellel oli raha osta.

Lõpuks jõudsid need taaskord inimesteni, kelle kätte kinnisvaraturg koondus. Kohalikud omavalitused ei kulutanud sotsiaalelamute müügist saadud tulusid uute sotsiaalelamute ehitamiseks ning lisaks kahanes riiklik elamuehituse toetus omavalitsustele kahe kolmandiku võrra.

Ilmselt lootis tollane valitsus, et eraturg kompenseerib üürimajade ja ka ostu-müügi turu. Seeläbi kannatasid vähekindlustatud ühiskonnaliikmed, pensionärid, üksikvanemad jne, kes võistlesid nüüd sotsiaalelamute kokku kuivanud turul või üürituru kõige odavamas otsas.

1980. aastate lõpuks kadusid sotsiaalmajad peaaegu täielikult. Eksisteerib reegel, et iga uue arenduse puhul peaks umbes 20 protsenti elupindadest olema turuhinnast soodsamad, aga kohalike sõnul ei ole ka need hinnad tegelikult tavalistele inimestele vastuvõetavad.

Praegusel hetkel pole normaalse hinnaga elamispindade puudus tegelikult vähekindlustatud inimeste probleem, sest paljud inimesed, kellega kohapeal suhtlesin – ka kohalikud arhitektid –, rääkisid, et nemad oma sissetulekute juures ei suuda endale ilmselt terve elu jooksul Londonis elamispinda osta.

Kui nüüd tuua paralleele Eestiga …

Esialgu ei paista Suurbritannia ja Eesti elamufondil palju sarnaseid jooni. Kuid ka Eesti puhul võib ennustada 1990. aastate erastamiskampaania tagasilööke. Kas olukorras, kus umbes 90 protsenti Eesti elanikest on pärast erastamisprotsessi koduomanikud ja peaaegu iga viimane kui krunt sai erastatud, jätkub kohalikel omavalitsustel jõudu luua sotsiaalelamuid vähem kindlustatutele?

Õnneks ei piina Eestit üleüldine ruumipuudus, kuid eraturu loogika võib tihti saada piiravaks omavalitsustele, kes peavad näiteks uutes elurajoonides ostma eraomanikelt maad, et luua tugistruktuure nagu koolid, lasteaiad, haiglad, pargid, parklad jms.

Modernistliku pärandi renoveerimisproblemaatika ühendab mõlemat riiki, suurem osa meie korterelamuid pärineb nõukogude ajast, kui energiatõhusus ja hoonete kasutusmugavus polnud esmatähtis.

Samamoodi tegelevad britid praegu 1950.–1980. aastatest pärit elamute renoveerimisega. Nende elamutega, mis kuuluvad housing association’itele, on lihtsam, sest tihti on housing association kogu elamu või isegi suurema elamutekompleksi omanik (elanikud on rentnikud) ja seeläbi saab lihtsamini kogu hoone renoveerimist juhtida.

Suuremad probleemid on majadega, kus kõik korterid kuuluvad erinevatele omanikele ning sel puhul tekivad küsimused alates kokkulepetest kuni renoveerimisprotsessi juhtimise ja rahastamiseni sarnaselt Eestiga. Eestis on õnneks korteriühistud nendele probleemidele lahendusi pakkunud.

Kus sa Londonis ise elasid?

Londonis viibimise ajal elasin Ungari juurtega arhitekti Ernö Goldfingeri kuulsas Balfron Toweris. 1967. aastal valminud hoone on brutalistliku arhitektuuri tippteos. Hoone logistiline loogika eraldab vertikaalsed liikumised – nagu liftid ja prügišaht – peamisest korterite blokist.

Ses hoones on modernistlike arhitektide ideed tänavatest õhus tõepoolest realiseerunud. Teekond liftist korteriukseni ongi nagu jalutuskäik sillal või tänaval, mida mööda liikudes saab nautida vaateid üle terve Londoni linna.

Ühest koridorist on võimalik pääseda kolmele korrusele, korterisse ülemisel, alumisel ja samal korrusel. Enamik kortereid on rõduga läbi maja, pakkudes vaateid ja valgust kahes vastastikuses suunas.

Varem saatis hoonet kergelt negatiivne maine, paljud pidasid niisugust betoonarhitektuuri koledaks, teised immigrantide linnaosaks. Viimasel ajal on hoone aga muutunud väga populaarseks, sinna on kolinud kultuuriinimesed – noored ja edukad.

Hoone omanikust housing association tajus ses võimalust ja tõstis rohkem kui sajast korterist mitmekümneid aastaid majas elanud üürnikke välja, pakkudes neile alternatiivpinda teistes hoonetes ja plaanides hakata hoonet renoveerima, et hiljem müüa korterid eraomanikele.

Sellise arhitektuuripärandi korrastamises pole miskit halba, aga kahju on taaskord tõdeda gentrifikatsiooni kurbmängu, misläbi kinnisvara muutub elitaarseks. Balfron Toweri suguseid hooneid on Londonis vaid kaks, seega on need nagunii ainulaadsed. Nõukogude betoonist elamuarhitektuuri taasavastamist Eestis veel peagi vist oodata pole, meil on liiga palju sarnaseid hooned. Kuid Kalamaja on juba ammu masside lemmik, ootan huviga, millal noored ja ägedad hakkavad mägedele kolima.

Töötasid Londonis viibides kohaliku bürooga välja projekti, mis osa oma kuludest ise tasa teeniks. See tundub ju ideaalse lahendusena, eriti Eestis, kus rahval raha veelgi vähem käes …

Meie projekteeritud kõrghoone projekti Crisis Point inspiratsiooniks olid näited mitmelt poolt maailmast. Samal ajal kui Londonis püstitati eelnevalt viidatud Centre Point, valmis 1969. aastal Portugalis Porto tollane kõrgeim hoone – Edifício-Torre Miradouro.

Segakasutusega ehitis kuulub kiviraidurite kooperatiivile. Esimesel korrusel ning osaliselt ka keldris asub pood ja kiviraidurite töökojad, kuuel korrusel korterid, nendest kuuel järgmisel korrusel korterite peal hotellitoad, hotellitubade kohal linnavaatega restoran ning selle peal raadiojaam. See toimib tänase päevani – võimalik on ööbida hotellis ja külastada restorani.

Miradouro majanduslik skeem baseerub hotellist, restoranist ja poeruumide eest teenitaval renditulul, mis võimaldab kooperatiivi liikmetele soodsamaid elu- ja tööruume. Keegi söandas isegi väita, et tuludest makstakse kiviraidurite leskedele pensionilisa.

Üks võimalus raha kokku hoida on Argentiinast alguse saanud trend fideicomiso, mis tähendab juriidilist kokkulepet arhitekti ja tellija vahel ehk kinnisavaraarendust ilma arendajata. Arhitektid töötavad tihedas koostöös tellijatega, kes on ka tulevased elanikud ja kogu projekti investorid.

Koostöös ostetakse krunt ning läbitakse juriidiline bürokraatia. Selle skeemi tulemusel on n-ö kindla kvaliteediga väiksemaid korterelamuid ehitatud Argentiinas pärast 2001. aastat. Elanikud saavad täpselt nende vajadustele vastava ja suurusega elamispinna, hoides ühtlasi kokku kinnisvaraarendjate vaheltkasu pealt.

Niisiis mängisite kõik ise läbi?

Olime juba kindlad, et meie projekti võtmeks saab samuti olema segafunktsioonidega majandusskeem nagu Miradouro ja muud sarnased kooperatiivid, sest see võimaldab taskukohast ning kindlat elamispinda. Tekkis aga küsimus, kuidas panna alus kooperatiivile Suurbritannia tingimustes.

Tundsime, et kooperatiivi mõtet päriselt välja käies peame ise olema võimelised kooperatiivi looma ning saama aru selle juriidilistest ja praktilistest probleemidest. Võtsime abiks voldiku «Kuidas luua kooperatiivi?», mille on koostanud kohalikud Londoni entusiastid nimega Radical Routes.

Kooperatiiv Londoni tingimustes sarnaneb vormilt housing association-iga, mida juhivad üürnikud ja kooperatiivi osanikud. Kooperatiivi aluseks on selle liikmete ühine eesmärk.

Tihti luuakse lihtsamat sorti kooperatiive eesmärgiga üürida seltskonnaga suuremat hoonet ja hiljem rent osanike vahel jagada. Meid huvitas aga kooperatiivi vorm, kus kooperatiiv on tema hallatava hoone või hoonete omanik.

Juriidiselt eristatakse kolme sorti kooperatiive: co-ownership (ühisomandis) – igal osanikul on osa (see ei pruugi olla võrdne teistega, kui keegi lahkub, siis tema osa ostetakse üles); par value (sama väärtus) – igal osanikul on võrdne osalus ja hääleõigus; fully mutual (lõplikult solidaarne) – iga elanik on osanik, igal elanikul on vähemalt üks osa, üks hääl.

Radical Routes soovitab kõige rohkem kahe mudeli kombinatsiooni: par value + fully mutual, kus kõik elanikud on osanikud ja hääleõiguslikud, kinnisvara pole jagatud reaalseteks osadeks, vaid kuulub kooperatiivile ning juhul, kui elanik lahkub koopertiivist, siis lahkub ta tühjade kätega.

Samas on kooperatiivi osalus näiteks päritav ja kodu olemasolek kindel. Lisaks soovitab Radical Routes, kuidas hakkama saada bürokraatiga ja kooperatiivi osanike vahel lepinguid sõlmida, milline peaks olema kooperatiivi sisemine struktuur ja juhtimine, kuidas kooperatiivile laenu saada. Aina enam soosivad Suur-britannias isealgatuslikke kooperatiive ka pangad, kes nõustuvad neile laenu andma ning omavalitsused pakuvad konsultatsioone ja toetust.

Miks te projekteerisite kõrghoone?

Võib arvata, et britid armastavad traditsioonilisi viktoriaanlikke ridamaju, aga taolise suurlinna puhul nagu London muutusid need lõputud looklevad ridamajad probleemiks juba 1930. aastatel.

Selleks, et linn lõputult laiali ei vajuks, seadsid planeerijad linnale piiri rohevööndiga, kust edasi ehitada ei tohi, aga seevastu pakub lahendus linnaelanikele võimalusi looduses viibida. Nüüd siis pole endiselt kasvaval Londoni linnal muud peale hakata kui tiheneda.

Londoni ehituskeskuse näitusel oli efektselt eksponeeritud kogu Londoni linna makett, kus olid märgitud ka kõik 230 kõrghoonet, mis lisaks planeeritud. Londonis kehtib süsteem, et mida lähemal on krunt metroojaamale, seda kõrgema hoone võib projekteerida.

Meie krunt asub Tower Hamletsi linnajaos, Bromley by Bow metroojaama kõrval, hiljuti toimunud olümpiamängude asukoha lähistel. Lea jõe org on üks väheseid järele jäänud industriaalalasid, mis transformeerub tulevikus osaks linnast.

Kuna ala on endiselt kergelt tööstuslik, asub meie krundil praegu tellingufirma kogu oma laoga. Nagu Porto näite puhulgi, ei soovinud me kergelt tööstuslikku funktsiooni välja visata – tellingufirma peab asuma seal, kus tellinguid kõige rohkem vaja läheb, Ida-Londonis, aga mitte linnast väljas.

Kavandasime kanali poole kohviku ja poe, aga kõrval asuva kiirtee suunal jätsime esimesel korrusel kõrged ruumid tellingufirmale – seda võimaldas reljeef ja kiirtee asumine kõrgemal tasandil. Lisaks kavandasime hoone viimasele korrusele vaatega restorani ning hotellitoad.

Krundi omanik soovis raamatukogu, aga tänapäeva kontekstis kavandasime raamatukogu rohkem vaikseks tööruumiks, lisaks on hoones kooperatiivi avalik suur ruum ühistegevusteks või spordiks ning lastehoid.

Kõik funktsioonid on vertikaalselt erinevatel tasanditel. Korterid pole ainult fully mutual kooperatiivi enda elanikele, vaid osa kortereid müüakse avalikul turul, teenimaks lisaraha kooperatiivile. Seega seisneb kogu äriskeem selles, et segafunktsiooniga 32-korruselises kõrghoones teenivad erinevad funktsioonid end tasa.

Tegime projekti lõpus ka kiire kalkulatsiooni, kus arvutasime indikatiivsete krundi-, ehitus- ja üürihindadega oma äriplaani läbi ning saime olla kindlad selle toimimises. Muidugi, kuna tegemist on ideekavandiga, leiutasime oma ruumiprogrammi paljuski ise. Aga usun, et sellist segaskeemi saaks konkreetses olukorras kasutada.

Kui sa oleksid saanud veel kaheks nädalaks Londonisse jääda, siis millele oleksid tahtnud pikemalt keskenduda?

Londoni Arhitektuurifestivali jooksul tekkis lisaks koostööpartnerist firmale DK-CM palju häid kontakte. Hea meelega teeksin nendega tulevikuski koostööd. Kuna sealsesse elamuehituse teemasse juba nii tugevalt sisse elasin, siis oleks väga põnev jätkata sama projektiga reaalse hoone suunas või projekteerida eluhooneid uuel krundil Londonis.

Mis need kolm peamist nippi oleks, kuidas linnakodanikke linna- ja eluruumide planeerimisse ja kujundamisse paremini või tulemuslikumalt kaasata?

Arvan, et avatus ja läbipaistvus ei tee kunagi halba. Pool võitu seisneb selles, kui linnaplaneerimise protsessid ja nende taustal tehtud otsused on linnakodanikele lihtsasti kätte- ja arusaadavad. Info puudumine linna või ka kodanike poolelt võib mõlema vahel paksu verd tekitada.

Teiseks arvan, et on oluline seada paika pikaajalised visioonid ja neid järgida. Ka eluruumide planeerimine võiks olla ülelinnaliselt läbi mõeldud ja miks mitte sellesse arhitekte kaasata.

Paar aastat tagasi tegime oma bürooga b210 koostöös Linnalaboriga Tallinna planeeringute juhendi, see on tasuta trükis ning veebiski linnakodanikele endiselt kättesaadav.

Selle eesmärk on avada linnaplaneerimise protsesside keerdkäike ja selgitada planeeringujooniseid, et kodanikud oleksid paremini informeeritud ja neil tekiks suurem huvi kaasa rääkida.

Väga põnev oleks, kui Eesti kontekstis juristid ja arhitektid kooperatiivide ja eluaseme küsimused läbi mõtleksid ning sellest näiteks trükise koostaksid.